+7 (495) 220-99-73
г. Москва, Кочновский проезд, дом 4, корпус 2
Консультация Земельного юриста
Помощь по оформлению земельных участков, получению ГПЗУ и разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию. Оспаривание отказов в выдаче разрешительной документации.
Земельные юристы нашей компании проведут необходимые согласования для разрешения строительства в охранной зоне, с возможным изменением границ охранной зоны. Помимо изменения границ охранных зон в согласовательном порядке, мы накопили существенный опыт по переносу линейных объектов (ЛЭП, водопроводы, газопроводы, линии связи) с земельных участков заказчиков.
Чтобы построить жилой дом или другой объект капитального строительства, необходимо обратиться за разрешением в местную администрацию. Такими вопросами занимается Управление архитектуры. Однако предварительно придется согласовывать работы с представителями организаций, чьи коммуникации размещены в пределах охранной зоны.
Земельные юристы нашей компании проведут все согласования, собрав нужные документы и обратившись в муниципалитет. Мы получим разрешение на строительство в охранной зоне в два раза быстрее. При этом будет учитываться вид коммуникаций, из-за которых эту зону создали: газопровод, водоохранная территория, линии электропередач или памятники архитектуры.
По общему же правилу в границах данных земель запрещено практически любое строительство. Даже возведение капитального забора считается нарушением. Самовольные строения обяжут снести за свой счет, назначив крупный штраф. А попытка узаконить самострой через суд сопряжена с дополнительными тратами и риском вынесения отрицательного решения.
Процедура длительная, сложная и требующая специальных знаний не только земельного законодательства, но и строительных норм.
По результатам рассмотрения обращения выносится обоснованное решение. Если сетевая организация отказывается согласовывать строительство, она должна озвучить причины и нормы закона, подтверждающие правомерность такого отказа. В противном случае отказ следует обжаловать в судебном порядке. Если выносится положительное решение, необходимо переходить на следующий этап оформления разрешения.
Имея на руках документы на участок и положительный ответ организации, в чьем ведении находится охраняемый объект, нужно обратиться в администрацию. Именно здесь выдается разрешение на строительство в охранной зоне. Помимо заявления сюда подают:
Если в сетевой компании решат уменьшить санитарную зону, то сначала придется дождаться окончательного решения по этому вопросу. В администрации рассматривают полученную документацию, изучают проект на соблюдение строительных норм и иных ограничений, установленных для охранных зон, а затем выносят окончательное решение.
В случае отказа необходимо обращаться в судебные органы за его обжалованием. Заручившись поддержкой земельных юристов нашей компании, можно не бояться отрицательного решения. Мы проведем необходимые согласования, соберем пакет документации и добьемся выдачи разрешения.
Строительство в водоохранной зоне разрешается, если в процессе возведения объекта или его эксплуатации не будут загрязнены или истощены водные ресурсы. С соблюдением этого правила в данной зоне можно размещать объекты практически любого назначения. Все, что представляет опасность для водоемов и прочих ресурсов (станции техобслуживания, скотомогильники, автозаправки и т.д.) – запрещено.
Разрешается строительство садовых домов, индивидуальных жилых объектов, вспомогательных построек, но с оговоркой – все здания должны исключать загрязнение, заиление или истощение водного объекта. Чтобы обеспечить охрану водного ресурса, капитальное строение или иная конструкция оборудуется:
Если на территории СНТ или огороднического хозяйства отсутствуют очистные сооружения и нет возможности подключить дома к сторонним очистным системам, допускается временное использование водонепроницаемых емкостей. Их содержимое должно вывозиться на специальной технике.
Разработкой собственной системы очистки, либо подключением к централизованной канализации, занимается собственник участка или застройщик. Если в пределах водоохранной зоны размещаются производственные предприятия, потребуется создание системы полной очистки стоков. Любые возводимые на такой территории объекты должны соответствовать требованиям государственных стандартов и СНиПов.
Если планируете построить индивидуальный жилой дом, придется предусмотреть безопасную площадку для движения и стоянки транспортных средств. Для этого создается твердая поверхность, полностью скрывающая почву и растительный покров (стоянка должна быть покрыта слоем асфальта). Когда объект располагается в лесу, который входит в состав водоохранной зоны, помимо перечисленных выше ограничений придется руководствоваться положениями Лесного кодекса РФ. Разобраться в ситуации вам помогут земельные юристы Геобюро.
При соблюдении требований к строительству, согласовать возведение объекта в охранной зоне газопровода можно. Главное полностью исключить вероятность повреждения магистрали. В этих целях приходится получать разрешение на строительство в уполномоченных органах (как правило, это организации, отвечающие за конкретную ветку газопровода).
С письменного согласия собственника магистрального трубопровода допускается размещение следующих объектов:
Однако здания и другие капитальные объекты размещать в охранной зоне (ближе 25 метров от газопровода) запрещено. Особенно данный запрет касается объектов индивидуального жилищного строительства (частные дома, коттеджи и прочие).
Помимо собственника магистрального трубопровода, согласование строительных работ может проводиться с организацией, эксплуатирующей его. Если построить объект из списка, указанного выше, без разрешения уполномоченного органа, его обяжут снести за собственный счет. Либо такое строение демонтируется, а расходы в судебном порядке взыскиваются с нарушителя.
Если же вы построите частный дом в охранной зоне газопровода, его обяжут снести в любом случае. Подобные объекты нарушают правила безопасности, а если происходит авария, могут быть разрушены или пострадают жильцы дома. Согласование проводится через подачу заявления и документов на строение в организацию, отвечающую за газопровод. Здесь учитывают риски и выносят решение: допуски к строительству или отказ. Чтобы строительство точно согласовали, заручитесь поддержкой наших юристов.
Строительные работы в охранной зоне ЛЭП запрещены без получения соответствующего разрешения от уполномоченного органа. Такими органами выступают собственник электросетей и местная администрация. Сюда направляют пакет документации и заявление на согласование стройки. Если разрешение получено, строительные работы должны осуществляться в полном соответствии с требованиями безопасности.
Первый этап оформления допусков – поиск организации, владеющей электросетями. Чтобы определить владельца, нужно обратиться в администрацию района, на территории которого расположен участок и ЛЭП, с заявлением:
Либо можно изучить информацию из ЕГРН или иным образом выяснить, кому принадлежат электросети. Затем необходимо:
Чтобы разрешение оформили, потребуются документы на участок, согласие собственника электросетей, бумаги на будущий объект недвижимости. Документация на объект должна подтверждать, что строение соответствует нормативам, предъявляемым к недвижимости в охранной зоне ЛЭП.
Для выдачи разрешения могут запросить подтверждение того, что будут соблюдены условия сохранения линий электропередач – строительные работы или объект не нарушат подачу электричества. Неправомерный отказ на любом этапе (согласование с собственником ЛЭП или в администрации) обжалуется в судебном порядке. Специалисты компании Геобюро накопили значительный опыт согласования строительства в охранных зонах линейных объектов.
Линии связи прокладываются как по воздуху, так и под землей. Во втором случае охранная зона устанавливается от центра кабеля в обе стороны на несколько метров. Имеет значение и глубина залегания кабеля. Если строительство предполагает вскрытие грунта в зоне размещения линии, то застройщик или заказчик работ должен получить письменное согласие организации, владеющей этой линией. Когда кабель протянут по воздуху, подобное согласование также надо проводить.
Перед обращением в уполномоченные органы, необходимо убедиться, что согласовывать строительство действительно требуется. Охранная зона, проходящая по участку, предполагает наложение обременения. Информация об этом содержится в ЕГРН. Поэтому сначала собственник земли или застройщик должен проверить наличие данных об обременении. Если их нет, надо получить соответствующее подтверждение и можно обращаться за разрешением на строительство.
Согласование строительства в зоне залегания линии связи начинается с вызова представителя компании, владеющей данной линией:
В организацию, в чьем ведении находится конкретная линия связи, направляются документы на участок и будущий объект недвижимости. Здесь учитывают параметры будущего строения, необходимость выемки грунта (если кабель пролегает под землей) и другие особенности строительных работ. По результатам рассмотрения выдадут согласие на стройку или откажут в таковом. Далее можно обращаться за разрешением на строительство.
Выезд специалистов компании, владеющей линией связи, необходим для ознакомления застройщика с местами залегания кабелей. Подобная мера применяется, если провода укладываются в подземные трассы. В случае с воздушным размещением элементов связи, достаточно обратиться в данную организацию с документами на участок и здание. Мы поможем вам разобраться с нюансами такого согласования, либо проведем процедуру самостоятельно.
Разрешение на строительство оформляется в местном муниципалитете, к которому относится участок. Но этот документ не выдадут, если не будет согласований с уполномоченным ведомством, отвечающим за объекты культурного наследия. Как правило, согласовывать будущее строительство надо в Минкульте и государственной инспекции по охране объектов культурного наследия.
До начала строительных работ изучите документы на участок, чтобы определить наличие охранной зоны:
Проект мероприятий, направленных на сохранение внешнего вида ОКН, согласовывается в Минкульте. Здесь же получают заключение, что такого объекта на территории нет.
Обращение в гос. инспекцию по охране ОКН позволит понять, можно ли вообще строить в пределах определенной территории и что именно здесь допускается возводить. Если строительство допускается при соблюдении определенных условий:
Проект подтверждает, что будет сохранен фасад ОКН, строительные нормы в пределах охраняемой зоны и другие требования. Если же объект культурного наследия отсутствует, достаточно получить заключение, собрать новый перечень документов и обратиться в администрацию за разрешением на строительство. При наличии объекта, заключение Минкульта следует заменить результатами согласования проекта. Чтобы разрешение точно выдали, проконсультируйтесь с юристами нашей компании или доверьте им проведение согласований.
Строительство на такой территории возможно только в исключительных случаях. Речь об объектах, которые используются, чтобы работа по обслуживанию и сохранению этой территории не нарушалась. Особо охраняемые земли можно разделить на несколько категорий:
Если участок, входящий в состав населенного пункта и предназначенный для строительства частного дома, попал в охранную зону такой территории, строительство допускается только при определенных условиях:
Прокладывать дороги на охраняемых землях можно только для обеспечения деятельности на данной территории. То же касается ЛЭП, трубопроводных магистралей и других коммуникаций. Допускается здесь и строительство музеев и медицинских объектов.
В границах национальных парков строительство ведется с учетом конкретной функциональной зоны. К примеру, в зоне хозяйственного назначения допускаются здания, обеспечивающие функционирование такого парка, а в рекреационной зоне можно возводить объекты для занятия спортом и отдыха. На территории иных особо охраняемых зон можно строить объекты, обеспечивающие государственную безопасность.
На землях, отведенных под природоохранные зоны, можно возводить жилые строения, если будет обеспечена сохранность этих земель. Узнать о наличии охраняемой природной территории можно по специальным знакам и табличкам, либо оформив выписку из ЕГРН. Определить точные виды объектов, которые можно строить в пределах охранной зоны, вам помогут юристы нашей компании.
Строительство в охранной зоне водопровода возможно только после согласования будущего объекта с органами, которым принадлежит водопровод. Но сначала надо определить, где по участку пролегает охранная зона. Для этого оформляется ГПЗУ, на котором и отмечены необходимые параметры.
Даже если сам водопровод проходит не по территории участка, а на него приходится только отвод, согласовывать строительные работы придется.
Перед обращением в ТСН желательно проконсультироваться с юристами. Они подскажут, надо ли вообще согласовывать строительство того объекта, что вы задумали строить. Также наши эксперты проведут согласование на всех уровнях – с владельцем водопровода и муниципальными органами власти.
Строительство на участке, часть которого обременена охранными зонами, осуществляется после согласования с ведомствами, ответственными за наложение таких зон. Конкретная организация, с которой надо проводить согласование, определяется исходя из вида охранной зоны. В Москве почти половина земель находится на той или иной охраняемой территории:
Без согласия уполномоченных органов на размещение недвижимости, вы не получите разрешение на строительство. Но процедура согласования с каждым конкретным ведомством отличается.
В ходе реконструкции меняются характеристики объекта недвижимости. Обычно изменяют высоту, размеры помещений, этажность и прочие параметры, устанавливают новые конструктивные элементы. Учитывая, что подобные переделки влияют на целостность объекта, перед началом работ надо получать разрешение на реконструкцию.
Если здание находится в охранной зоне, то помимо разрешения нужно оформлять согласие ответственных органов. Согласование проводится в ведомстве, отвечающем за введение конкретной охранной зоны. Выбор уполномоченного органа осуществляется в зависимости от этой зоны: Минкульт, энергоснабжающая организация, Управление культурного наследия области и т.д.
Для согласования реконструкции потребуется проект, подтверждающий, что будущие параметры здания не нарушают требования, установленные в охранной зоне:
К примеру, если объект реконструкции находится в зоне культурного наследия, придется согласовывать соответствие внешнего облика фасада, количество этажей и другие характеристики. Все это отображается в проекте, который, вместе с заявлением, направляют в уполномоченные органы.
Процедура согласования выглядит следующим образом:
Разрешение выдают на определенный срок, в течение которого надо закончить все работы. И действовать придется в точном соответствии с проектом, иначе результаты реконструкции не зарегистрируют.
Наличие охранных зон на участке накладывает на него определенные ограничения. Если подобные запреты не позволяют использовать надел согласно его целевому назначению, границы охранных зон можно оспорить. К подобным мерам прибегают, когда:
При этом объект, из-за которого установлена охранная зона, был размещен здесь после того, как участок куплен и владелец начал осуществлять на нем определенную деятельность. Чтобы изменить или оспорить границы зоны, придется подготовить достаточные основания:
В результате собственник может потребовать уточнить местоположение охранной зоны, когда сомневается, что информация в ЕГРН соответствует действительности, либо перенести границу, если закон допускает уменьшение охранной зоны. Также владелец участка или иное заинтересованное лицо вправе оспорить наличие таких зон, если они вводились с нарушениями.
За изменением границ нужно обращаться в организации, ответственные за установление охранных зон. Оспорить их можно через суд. Процедура корректировки зависит от ситуации:
В каждом случае процесс потребует специальных знаний. Самостоятельно провести изменение или оспаривание точно не получится. Единственное, что можно сказать определенно до начала процедуры, в случае успеха итог у нее будет один – внесение изменений в кадастровую документацию.
Разрешение на строительство в охранной зоне не выдадут, если не получены допуски от организаций, ответственных за установление таких зон. Отказать могут и по другим причинам:
В случае, когда основания для отрицательного ответа предусмотрены законом, достаточно их устранить и подать новое обращение. Если же названые причины отсутствуют на деле, либо нарушают права заявителя, такое решение придется обжаловать в судебном порядке.
На досудебной стадии можно подать претензию в орган, вынесший отказ. Либо вы можете сразу направить исковое заявление в суд. Помимо иска потребуются доказательства того, что отказали необоснованно:
В иске же надо сослаться на приведенные уполномоченным органом основания, привести нормы закона и перечислить детали ситуации (когда отказали, в отношении какого участка, что собирались строить и т.п.). В исковых требованиях попросите признать отказ незаконным.
В какой суд направлять заявление, зависит от правовой формы истца. Физические лица, как правило, обращаются в районное отделение суда. Придется уплатить госпошлину и ответить на возражения второй стороны разбирательства в ходе судебного заседания. Если представлены достаточные доказательства и есть основания для отмены отрицательного ответа, судья удовлетворит требования. С данным решением следует обращаться за выдачей разрешения. Для оспаривания отказов любой степени сложности, заручитесь поддержкой земельных юристов нашей компании.
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
Предварительный анализ
Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.Земельные специалисты
Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.Решения сложных вопросов
Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!Представительство в регионах
Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!Юридическая помощь