Расторжение договора аренды земельного участка

Одна из основных специализаций нашей компании – это расторжение договоров аренды земельных участков между физическими или юридическими лицами, государством или защита доверителя от процедуры расторжения договора. Если решение об окончании сделки до истечения ее срока принимает одна сторона, спор рассматривается в судебных органах. Обращаться в суд также придется, когда собственником надела выступает муниципалитет, а арендует его частное лицо. Доводить до судебной инстанции необязательно.

Стороны могут заключить соглашение о расторжении. В самом тексте договора зачастую прописаны условия, делающие возможным досрочное прекращение действия. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями процедуры, грамотно проведут предварительные мероприятия и составят обращение в суд. Мы добьемся максимально выгодных для Вас условий окончания действия соглашения.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Чтобы расторгнуть сделку до окончания срока ее действия, необходимо соблюсти определенные требования закона.

• Если арендатор не платит за землю два и более раза подряд, либо не использует по назначению надел, предназначенный для ИЖС или сельхоз деятельности более трех лет, арендодатель вправе инициировать расторжение договора аренды земельного участка.
• Когда нарушаются правила использования земли или ухудшается ее состояние, владелец также может расторгнуть соглашение. Хотя в разгар полевых работ сделать это не получится, если речь идет о сельскохозяйственных территориях.
• Арендатор вправе прекратить действие сделки, если реальное состояние участка не отвечает целевому назначению, указанному в договоре или нет возможности нормально пользоваться наделом из-за действий арендодателя.
• Собственник скрыл от второй стороны существенные недостатки участка, которые мешают использовать его по назначению

При первом обращении ко второй стороне и в судебные органы, важно четко прописать основания. Иначе дело могут решить не в Вашу пользу.

Процедура расторжения или что нужно знать перед обращением в суд

Прежде всего, сторона соглашения отправляет письменное уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в определенный срок. Вторая сторона может согласиться с основаниями для подобного действия, пообещав исправить ситуацию. В этом случае сохраните всю переписку и дождитесь, пока нарушения будут устранены. Еще оппонент может предъявить взаимную претензию, опровергнув представленные доказательства. Оптимальный вариант – когда вторая сторона соглашается расторгнуть сделку по взаимному согласию.

Если договориться не получилось, пишите исковое заявление в суд. Помимо иска прикрепите к обращению документальные доказательства наличия нарушений, уведомления, переписку и прочие материалы. Затем оплачивается госпошлина, и заявление подается в суд. В иске, кроме общей информации и требований, пропишите данные об участке и поясните условия расторжения. Если необходимо возместить убытки, укажите и этот пункт.

Получили постановление о расторжении? Осталось передать землю арендодателю и оформить акт сдачи-приемки. При наличии значительных изменений, внесенных арендатором, вторую сторону могут обязать компенсировать затраты. Чтобы ситуация разрешилась быстро и с минимальными потерями, обратитесь за помощью к юристам нашей компании.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка досрочно по инициативе арендодателя?

По общему правилу действие договора прекращается, когда истекает срок, указанный в таком соглашении. Если срок не установлен, стороны вправе прекратить обязательства в одностороннем порядке. Но сторона, инициирующая расторжение, должна оповестить вторую сторону о прекращении действия соглашения за 3 месяца.

Досрочно расторгнуть договор можно по соглашению сторон. После оповещения арендатора о намерении разорвать сделку, составляется новый документ, регулирующий процедуру расторжения. Его подписывают обе стороны. Если согласия достичь не удалось, придется обращаться в суд. В любом случае, для досрочного расторжения потребуются серьезные основания.

• Обстоятельства предоставления участка в аренду существенно изменились. В результате условия договора потеряли смысл, исчезли основания для предоставления услуги или пропала выгода от получения арендной платы.
• Арендатор нарушил условия договора – использует участок не по назначению или в разрез с оговоренными в соглашении правилами.
• Возникли просрочки по арендным платежам. Арендатор не платит более двух месяцев и не пытается урегулировать ситуацию.
• Если участок арендовался для строительства, но объект недвижимости не возводится в течение 3-х лет или иного срока, указанного в договоре.
• Почве и растительности на участке наносится вред в результате деятельности арендатора.

Одно из наиболее весомых оснований для досрочного расторжения соглашения – изъятие надела для государственных или иных нужд.

Когда причины для расторжения договора имеются, необходимо сформулировать их в письме и направить арендатору. В уведомлении, помимо оснований и данных о сторонах сделки, надо указать сведения о договоре аренды и об участке. Если арендатор не против разрыва правоотношений, составляется соглашение о расторжении. Его надо заверить у нотариуса, сделать акт сдачи-приемки участка и завершить процедуру.

Любе споры и разногласия сторон решаются в суде. Даже если арендатор не дает ответа по уведомлению в течение 30 дней, арендодатель вправе подать иск о расторжении договора. Здесь появляются новые нюансы процедуры, которые обязательно надо соблюдать. Земельные юристы нашей компании подготовят необходимую документацию и проведут процедуру расторжения быстро и с гарантией результата.

Как расторгается договор аренды муниципального земельного участка с самовольными постройками?

Возведение самовольных построек на арендованном участке является основанием для одностороннего расторжения соглашения. Чтобы не возникло трудностей при расторжении, участок должен быть предоставлен не для строительства (такое право не обозначено в договоре), либо объект недвижимости возведен без разрешения на строительство. Если хотя бы один из этих признаков имеется, арендодатель вправе:

1. Составить уведомление о расторжении и направить его в адрес второй стороны сделки;
2. Предложить заключение соглашения о досрочном расторжении;
3. Обратиться в суд в случае отказа от подписания такого соглашения.

Арендатор тоже может обратиться за расторжением договоренностей, если самовольные постройки возведены на участке до него. Но подобные ситуации возникают реже.

По общему правилу уведомление о расторжении надо направлять за 3 месяца до фактического разрыва правоотношений. В данном документе нужно указать основания – возведение самовольной постройки на участке, не предназначенном для строительства. Уведомление направляют заказным письмом с перечнем вложенной документации. На ответ дается 30 дней.

• Если арендатор согласен с нарушениями и обязуется устранить их последствия в обозначенный срок, на основании такого ответа составляется соглашение о расторжении.
• Если он не соглашается расторгать сделку, либо не ответил в установленный законом срок, арендодатель вправе обратиться в суд.

В судебные органы можно обратиться и в случае, когда нарушения не устранены в оговоренный срок. В случае мирного решения вопроса, в соглашении о расторжении договора указывают данные об участке, основания разрыва правоотношений, размер компенсации, если был причинен ущерб.

Убытки возмещаются, когда самовольная постройка причинила вред почве или растительности, возведена с нарушениями строительных норм или повлекла иной ущерб. Чтобы подтвердить размер компенсации, может потребоваться независимая экспертиза. Исключить любые трудности и провести процедуру максимально быстро можно при поддержке юристов нашей компании. Мы расторгнем договор в досудебном порядке или представим ваши интересы в суде.

Как оспорить досрочное расторжение договора аренды земельного участка у государства?

Оспорить досрочное расторжение договора аренды можно, если отсутствуют основания для разрыва сделки, предусмотренные законом. Либо такие основания возникли по вине арендодателя. Как будет проходить обжалование, зависит от двух обстоятельств:

1. Какие механизмы досрочного расторжения заложены в самом договоре;
2. На какие причины ссылается арендодатель в уведомлении о расторжении.

Получив официальное требование покинуть занимаемую территорию, надо изучить соглашение об аренде земли и дать обоснованный ответ.

• Если арендодатель нарушает порядок, предусмотренный договором, оспорить такие действия будет проще.
• Если такой порядок соблюдается, но представлены необъективные основания, нужно указать на это в своем ответе.

В ответном письме необходимо сослаться и на нарушения процедуры расторжения, прописанной в договоре. Все это пригодится в судебном разбирательстве, если арендодатель не изменит своего решения. Поэтому всю документацию следует отправлять заказной корреспонденцией, с описью вложения и уведомлением о вручении.

Урегулировать проблему не удалось, и вторая сторона настаивает на разрыве сделки – готовьте исковое заявление. Оспаривание такого решения проходит в суде. В иске надо сослаться на отсутствие нарушений, либо на необоснованность причин для досрочного расторжения, либо на недочеты, допущенные арендодателем. Нужно привести ссылки на законы и положения договора об аренде участка.

Детали ходатайства, как и проработка правовой позиции истца зависят от конкретной ситуации. Договор расторгают из-за просрочки платежей, хотя они вносились вовремя? Нужно доказать своевременность оплаты. Причина в ухудшении состава почвы? Следует привести результаты экспертизы, оспаривающие эти данные.

В любом случае, без опытного юриста обжаловать досрочное расторжение будет трудно. Чтобы исключить риски проигрыша в суде, предоставьте действовать нашим специалистам. Мы представим ваши интересы и добьемся обжалования решения арендодателя.

Защитим ваши интересы по договорам аренды земельных участков

Дополнительно, юристы нашего центра помогут вам оспорить кадастровую стоимость земельного участка или произвести процедуру выкупа земельного участка из аренды в собственность, а также оспорят отказы в выдаче разрешительной документации , если вы уже пробовали ранее провести данные процедуры самостоятельно.