+7 (495) 220-99-73
г. Москва, Кочновский проезд, дом 4, корпус 2
Консультация Земельного юриста
Помощь по оформлению земельных участков, недвижимости, земельные споры, получение разрешений на строительство, внесение изменений, защита в суде, оспаривание отказов государственных органов.
Земельные юристы нашей компании оказывают услуги по оформлению участков земли сельхозназначения для садоводства, смене вида разрешенного использования, разрешению на строительство.
Большинство земельных наделов в РФ представлены с формулировкой «для создания сельскохозяйственной продукции». Это означает, что они предоставляются для ведения сельского хозяйства, а также хранения и переработки с/х продуктов. Однако закон не позволяет строить на таких землях жилые постройки. Для того, чтобы обойти данный запрет, собственники земель сельхозназначения меняют ВРИ на дачное или садовое строительство. Земли для садоводства предназначены для выращивания и разведения сельскохозяйственных растений.
Многие зададутся справедливым вопросом – а чем отличаются дачные и садовые участки друг от друга? Ответ прост – эти два типа ВРИ практически равнозначны. Они уравнялись после того, как в 2011 году Конституционный суд России практически стер различия между этими двумя формами землепользования.
Дома на таких землях строятся исходя из регламента СНиП и ряда других документов. Так, жилой дом не должен занимать более 30% площади участка; у него не должно быть подвалов или чердаков; жилой дом не должен включать больше трех этажей. Также строения должны располагаться на расстоянии не менее трех метров от границы соседних участков. Эти правила идентичны для жилых строений как на садовых, так и дачных участках.
Для того, чтобы изменить ВРИ на земле сельхозназначения нужно произвести ряд мероприятий. Во-первых, необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о необходимости перевода земель под садоводство. Помимо самого заявления, собственник должен предоставить целый пакет документов, среди которых – выписка из ЕГРН, ПЗЗ, результаты межевания, паспорт собственника и документ, подтверждающий право собственника на владение земельным наделом.
Если ваш земельный участок находится в территориальной зоне, допускающей ведение садоводства, то процедура достаточно проста. Необходимо решить вопросы с проектом межевания и проектом планировки территории, затем можно подаваться на смену ВРИ через МФЦ или местную администрацию.
Если ваш участок находится в территориальной зоне сельхозугодий или зоне не допускающей садоводство, то процедура существенно усложняется. Необходимо сначала пометять территориальное зонирование, а это занимает до 9 месяцев. Как правило, после передачи документов в муниципалитет, назначаются общественные слушания, где будет решаться вопрос об изменении ВРИ.
В случае, если заявление собственников было принято с положительным результатом, то нужно обратиться в местную кадастровую палату для изменения информации о земельном наделе в кадастре. Для совершения процедуры необходимо заполнить новое заявление и собрать свежий пакет документов (полный их перечень указан на сайте Росреестра). Рассмотрение заявления занимает 10 дней, после чего чиновники обязаны внести изменения в кадастровый реестр. Земельные юристы Геобюро оказывают услуги по переводу земельных участков в вид разрешенного использования "садоводство и огородничество".
Без проведения согласований и оформления разрешения на строительства можно возводить такие постройки, как баня, сарай, теплица, гараж для техники, беседки, хранилище овощей или уличный туалет. Также в эту категорию недвижимости относят небольшие садовые домики, не предназначенные для круглогодичного проживания.
Главное условие возведения любого объекта недвижимости на сельхозземлях для садоводства – соблюдение строительных правил (СНиП №30-02-97). Данный документ содержит требования по количеству этажей, площади и иным характеристикам строений. Здесь же содержатся нормативы по расстоянию между постройками, правила планировки и прочие рекомендации.
Федеральным законом №217-ФЗ также вводятся обновленные требования к объектам, размещаемым на сельскохозяйственной земле для садоводства:
Ко всевозможным хозяйственным постройкам, где хранится инвентарь или урожай, предъявляют более мягкие требования. Если они возводятся без сооружения фундамента и их можно переместить на другое место, строить их разрешают без согласований.
Однако перед строительством нужно убедиться, что земельный участок, предназначенный для садоводства, находится на территории, для которой:
Эта особенность касается возведения жилого дома или иной капитальной недвижимости. Чтобы понять, что можно строить на конкретном участке, необходимо проверить документацию на него, узнать его территориальную зону и прочие характеристики. Либо вы можете обратиться за консультацией к нашим юристам.
Перевести земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения садоводства, в земли ИЖС можно, но при соблюдении определенных условий. Решение о переводе принимают в местном муниципалитете и только после рассмотрения приведенных оснований. В результате перевода понизится кадастровая стоимость участка, а потому переводят земли садоводства в ИЖС неохотно.
Перевод участка сельхозназначения в ИЖС возможен, если:
Условия эти применяются комплексно или по-отдельности. Поэтому, можно или нет переводить участок в ИЖС, определяется в индивидуальном порядке.
Процедура эта сложная, требующая проведения множества согласований. К примеру, в некоторых ситуациях нужно заказывать экологическую экспертизу. Без нее разрешения на перевод с/х надела в ИЖС не дадут. В некоторых случаях приходится проводить расчеты сельхозпроизводства. Также необходимо, чтобы все документы были оформлены в соответствии с законом.
Отказать в переводе могут из-за негативного заключения экспертов. Либо невозможно изменить статус участка по определенным причинам. Важно тщательно подготовиться к процедуре. И лучше иметь под рукой квалифицированного юриста. Он не просто определит возможность перевода земель садоводства в ИЖС, но и сам организует эту процедуру.
Федеральным законом №217-ФЗ упразднили такой вид участка, как дачные. Теперь остались только земли садоводства и огородничества. Главное различие таких участков в способе их использования. Садовый надел предназначен для:
Земли огородничества используются для:
На таких участках тоже можно строить, но некапитальные объекты недвижимости. Здесь запрещается возведение жилых домов, тогда как на землях для садоводства можно строить жилье, если пройти необходимые согласования.
На сельскохозяйственных участках для огородничества допускается создание теплицы, уличного туалета и бани, помещений для хранения урожая и т.п. Любые бытовые постройки здесь разрешены. Жилье же строить нельзя, даже если территория относится к населенному пункту. Капитальные объекты разрешат возводить, если сменить вид использования на ЛПХ или садоводство.
Наделы для ведения садоводческой деятельности допускают создание сараев, гаражей, построек для хранения урожая и теплиц. Но тут можно поставить садовый домик для временного проживания, если:
Земли сельхозназначения для садоводства используются не только в целях выращивания сельскохозяйственных культур, но и для ухода за садовыми растениями и отдыха. Другими словами, даже если вы не снимаете каждый год урожай, но высадили плодовые растения, это будет считаться целевым использованием.
Грань между двумя видами разрешенного использования достаточно тонкая, но соблюдать ее необходимо. Иначе есть риск наложения штрафов и обязательств по демонтажу капитального объекта (если он построен на землях для огородничества). Чтобы не допустить ошибок при оформлении надела или возведении недвижимости, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании.
Для начала надо определиться с местом прописки. Зарегистрироваться можно только в пригодном для круглогодичного проживания объекте недвижимости, который должным образом поставлен на учет.
Проще говоря, в выписке из ЕГРН должно быть указано «жилой дом». Если данной пометки нет, придется сначала признать капитальный объект жилым, а уже после этого обращаться за пропиской.
Чтобы недвижимость признали жилым строением, необходимо:Когда в выписке из ЕГРН появилась желаемая пометка, можно подавать документы на регистрацию.
Прописаться можно через Многофункциональный центр или районное отделение Федеральной миграционной службы (ФМС). Как вариант, можно отправить документы и заявление на прописку через портал Госуслуги. В определенный день необходимо прийти в МФЦ или ФМС с удостоверением личности, выпиской из домовой книги и выпиской из реестра, где указано, что конкретный капитальный объект является жилым.
На месте составляется заявление, снимаются копии с документов. На рассмотрение обращения уйдет от 3-х дней. Точные сроки зависят от ведомства, через которое подается ходатайство. По результатам в удостоверении личности ставится соответствующая отметка. Данные о прописке появляются и в официальных реестрах. Чтобы с гарантией зарегистрировали на землях для садоводства, проконсультируйтесь с юристами перед обращением в ФМС. Специалисты нашей компании проведут необходимые проверки и дадут рекомендации по процедуре.
Первое, что надо сделать – определить, насколько обоснованно и законно вынесен отказ. Для этого, как только получили отрицательное решение уполномоченных органов, необходимо обратиться к профильному юристу. Как правило, в отказе перечислены основания, по которым такой ответ вынесли. Зачастую отказывают, если:
В этих ситуациях достаточно устранить озвученные в отрицательном решении причины и повторно обратиться с заявлением. Это наиболее простой вариант решения ситуации с отказом. Если обозначенные основания связаны с невозможностью перевода конкретного участка в земли садоводства, действовать нужно исходя из ситуации:
Часто случается, что отказ в переводе сельскохозяйственного надела в земли садоводства выносят неправомерно, либо указанные в решении основания не соответствуют действительности. В таком случае придется обжаловать отказ в порядке, предусмотренном законом.
Если причины отрицательного решения противоречат реальному положению дел, необходимо обратиться в орган, вынесший отказ с претензией. К ней прикрепляют документы, подтверждающие отсутствие оснований (например, результаты экологической экспертизы, подтверждающей плодородие почвы). Можно сослаться на неучтенные при вынесении решения факты. Получив отрицательный ответ, либо не дождавшись его, придется обращаться в суд.
В судебные органы подают иск и в случае неправомерно вынесенного отказа. Важно проверить, соответствует ли данное решение закону и какие права оно нарушает. После этого составляется исковое заявление, к нему прикладывают доказательства неправомерности, результаты досудебной процедуры и другую документацию. С решением суда, вступившим в законную силу, надо обратиться в уполномоченный орган за переводом земли в садоводство или огородничество.
Дополнительно, земельные юристы нашего центра оспаривают отказы в регистрации земельных участков, а также предлагают услуги по изменению вида разрешенного использования земельных участков категории земель сельхозназначения.
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
Предварительный анализ
Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.Земельные специалисты
Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.Решения сложных вопросов
Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!Представительство в регионах
Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!Юридическая помощь