+7 (495) 220-99-73
г. Москва, Кочновский проезд, дом 4, корпус 2
Консультация Земельного юриста
Помощь по смене категорий и видов разрешенного использования земельных участков, получение разрешений на строительство, восстановление документов, исправление ошибок в документах, оспаривание отказов.
Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.
Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.
Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории земель промышленности относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.
Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.
Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.
Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:
В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.
Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.
Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:
После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.
Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.
Далеко не все участки сельхозназначения можно перевести в категорию земель промышленности. Существуют ограничения, установленные законом и ситуацией в целом. Есть два вида участков, в отношении которых наложен окончательный запрет на изменение категории:
Причиной отказа может служить невозможнисть пройти одно из многочисленных согласований: Минсельхоз, Роспотребнадзор, Росавиация, Роснедра, Рослесхоз и т.д.
Не получится перевести землю частично или полностью расположенную в водоохранной или природоохранной зоне, охранной зоне объектов культурного и археологического наследия.
Перед подачей заявления о переводе надела в состав земель промышленности следует проверить кадастровую стоимость и узнать ценность участка для с/х деятельности. Также стоит заказать экологическую экспертизу. Не получится изменить категорию, если эксперты выдали негативное заключение.
Наличие запрета на перевод земель сельхозназначения в земли промышленности – еще одна причина отказа в проведении такой процедуры. Если иное не предусмотрено законом или ситуацией, перевод остальных участков в промышленную категорию возможен, но при некоторых оговорках. Если право собственности на землю оспаривается в судебном порядке, такой надел не подлежит переводу в другую категорию.
В зависимости от ситуации могут возникать и другие основания для заперта на изменение назначения территории. К примеру, таким основанием может быть утрата ценности земли, ухудшение ее качественных характеристик, загрязнение после перевода в промышленные земли. Чтобы узнать, какой сельскохозяйственный участок можно перевести в земли промышленности, а какой нельзя, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании. Они проверят территорию, выяснят причины запрета и помогут их устранить, если это возможно.
Перед обращением с претензией или исковым заявлением важно понять, обоснованно ли вынесен отказ в переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Для этого надо:
Все это поможет оспорить неправомерное решение. Необходимо также знать этапы процедуры и ее последовательность. Так вы сможете выявить нарушения и сослаться на них в случае отказа.
С претензией следует обращаться в орган, вынесший отрицательный ответ по заявке. В этом документе важно обозначить обнаруженные нарушения или несоответствие с положениями закона. При подаче жалобы устанавливается срок для ответа на нее. Чтобы этот срок можно было отслеживать, направлять претензию нужно заказным письмом с уведомлением о вручении, либо ее надо зарегистрировать при личном визите.
Когда претензионный порядок не сработал, начинается судебное разбирательство. Содержание иска зависит от представленных в отказе оснований. Но структура его будет примерно одинаковой во всех ситуациях:
Если отказали в регистрации изменений в Росреестре, необходимо требовать отмены отказа и внесения сведений в ЕГРН. Если отрицательный ответ дали на стадии рассмотрения бумаг в муниципалитете, надо просить признания такого решения незаконным.
В иске обязательно сошлитесь на результаты досудебной процедуры. Ответ уполномоченного органа на претензию, либо сам документ с датой вручения ответчику, следует прикрепить к заявлению. К прочей документации относится изначальный отказ, бумаги на участок, подтверждение прав на него, результаты экспертизы, если проводилась и прочие согласования. Если все сделать правильно, решение вынесут в вашу пользу. При малейшей ошибке в удовлетворении иска откажут, и придется обжаловать такое решение в других инстанциях.
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
Предварительный анализ
Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.Земельные специалисты
Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.Решения сложных вопросов
Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!Представительство в регионах
Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!Юридическая помощь