Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Земельные юристы нашей компании, расскажут, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, в том числе предназначенных для сельскохозяйственного производства. Мы расскажем, в чем разница между зонами сельскохозяйственных угодий, дачными и производственными территориями и предложим решение по изменению территориального зонирования и вида разрешенного использования для вашего участка. В числе решений также возможно включение вашего земельного участка в состав населенного пункта. Работа по изменению целевого назначения земельного участка, включая получение разрешения на строительство, выполняется земельными юристами нашей компании, действующими от вашего лица на основании доверенности. В зависимости от сложности работ, вся процедура оформления занимает от двух до воьми месяцев и стоит от 70 тысяч. рублей.

В законе установлены определенные условия и требования, при соблюдении которых разрешается строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения. Строительство возможно на участках, предназначенных для сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества, дачного строительства или для нужд КФХ. В любом случае, перед началом работ придется получать разрешение. Поэтому стоит заранее узнать, допускается ли возведение строений на территории.

Первое, что нужно сделать это узнать к какой территориальной зоне относится ваш земельный участок. Узнать это можно в графических приложениях к местным правилам землепользования и застройки. Возможные варианты:

1. СХ-1 - Сельскохозяйственные угодья. Любое строительство невозможно. Вам необходимо поменять территориальную зону.
2. СХ-2 - Садоводство и огородничество. Допускается строительство дачных и садовых домиков, гаражей, бань, построек бытового назначения.
3. СХ-3 - Сельскохозяйственное производство. Возможен широкий спектр строительтсва зданий и сооружений. Необходимо уточнить вид разрешенного использования вашего земельного участка и посмотреть список возможного строительства для данного ВРИ.
4. СХ-4 - Крестьянско-фермерские хозяйства (данная территориальная зона не всегда присутствует в ПЗЗ и её функции может выполнять СХ-3). Возможно строительство в соответствии со списком в ПЗЗ по текущему виду разрешенного использования.

Обращаем ваше внимание, что количество и нумерация территориальных зон устанавливаются местными правилами землепользования и застройки и может сильно отличаться даже в соседних районах одного субъекта РФ.

После того, как вы определились с территориальной зоной в отношении своего земельного участка, вам необходимо изучить виды разрешенного строительства для данной территориальной зоны и, либо принять решение о необходимости смены территориальной зоны, либо перейти к изучению видов разрешенного использования.

Если установленный для вашего земельного участка вид разрешенного использования (ВРИ) вам подходит, можно перейти к согласованиям для получения разрешения на строительство. Если нет, необходимо менять вид разрешенного использования.

Как изменить ВРИ земельного участка для строительства дома на землях сельхозназначения?

Процедура включает ряд этапов, в ходе которых происходит сбор документации, ее согласование и подача обращений в различные органы. В зависимости от ситуации возможны следующие варианты внесения изменений:

• Заявительный порядок. Изменения внутри основных ВРИ. Сбор и подача пакета документов в МФЦ.
• Разрешительный порядок. Изменения на условно-разрешенное ВРИ. Согласования, сбор подача пакета документов в МФЦ.
• Через общественные слушания. Вхождение в состав населенного пункта. Согласования, общественные слушания, экспертизы, регистрация.
• Через межведомственную комиссию. Изменение категории земельного участка. Согласования, проект, экспертизы, защита проекта на МВК, регистрация.

Некоторые этапы процедуры могут отличаться в зависимости от региона. Если строительство дома ведется для нужд крестьянско-фермерского хозяйства, придется доказывать, что постройки возводятся именно с этой целью.

Как построить дом на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства

Наиболее востребованным типом строительства на землях сельхозназначения (за рамками производственных сельскохозяйственных объектов) является строительство родового поместья, ранчо, экопоселения, загородной виллы и т.д. Объединяющим фактором этих проектов выступает то, что площадь отведенного под строительство земельного участка измеряется в гектарах, а не сотках, а сам земельный участок находится за пределами населенного пункта.

Такое строительство возможно при соблюдении двух условий:

1. Дом (по документам) не будет числится жилым. Вам придется оформить его как помещение для временного проживания, хранения инвентаря, охраны, административной деятельности и т.д.
2. Незастроенная территория должна использоваться в сельскохозяйственных целях. Необходимо посадить сад, выпустить сельскохозяйственных животных, косить сено или заниматься любой другой сельскохозяйственной деятельностью. Не забыть о своих обязанностях вам помогут проверки Россельхознадзора. Игнорирование требований Россельхознадзора грозит штрафами и даже изъятием земельного участка.

Подготовьтесь к согласованию строительства: проверьте наличие межевания, убедитесь в отсутствии межевых споров с лесным фондом, сделайте выписку из ЕГРН, выпишите на отдельный лист все обременения и ЗОУИТ, определитесь с проектом дома, выберите пятно застройки и расположите планируемые объекты капитального строительства на кадастровом плане территории. Учтите, что подключение электроэнергии за границами населенных пунктов осуществляется за счет заявителя - выбирайте пятно застройки максимально близко к месту планируемого подключения к линии электропередач. При необходимости, снимитесь с учета по мелиорации.

В некоторых ситуациях вам потребуется проект планировки территории (ППТ):

На рисунке приведен проект планировки территории для строительства на землях сельскохозяйственного назначения четырех жилых домов с парковочными машиноместами, скважиной, трансформаторной подстанцией и проездом.

Для получения разрешения на строительство потребуется пройти ряд экспертиз и согласований:

• Государственная историко-культурная экспертиза. Необходимо подтверждение, что пятно застройки не располагается на месте (например) распаханной курганной группы или древнего поселения;
• Если строительство планируется на приаэродромной территории (30км.), то необходимо согласование с Росавиацией;
• Проведите согласования с Роснедра. Необходимо подтвердить отсутствие полезных ископаемых на вашем земельном участке;
• Получите дополнительный список необходимых согласований в администрации района. Также могут потребоваться согласования с собственниками линейных объектов.

Подайте документы по списку в администрацию района для получения разрешения на строительство. Получите технические условия для подключения к линии электропередач. При необходимости, получите технические условия для организации съезда с дороги на территорию вашего участка. Земельные юристы Геобюро согласуют строительство дома на землях сельхозназначения.

Строительство жилого дома на земле сельхозназначения для КФХ

Если у вас нет принципиальной необходимости, чтобы ваш дом (по документам) числился жилым, то согласование строительства ничем не отличается от описанного ранее согласования строительства на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства. Если вашей целью является получение адреса и прописки в построенный дом, необходимо создать КФХ.

КФХ - крестьянско (фермерское) хозяйство, создаваемое для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Глава КФХ имеет статус ИП. Для открытия КФХ надо (всего-то) подать заявление с копией паспорта через портал госуслуг или МФЦ. Свидетельство о регистрации выдается в течении пяти рабочих дней.

Перед согласованием строительства глава КФХ издает указ о строительстве дома на земельном участке с целью обеспечения (текст произвольный) сохранности инвентаря, охраны урожая, маркировки, упаковки, переработки продукции и т.п. Указ сдается в администрацию сельского поселения или администрацию района.

Согласования и строительство жилого дома идут также как на земле сельхозназначения для сельскохозяйственного производства. По окончанию строительства, кадастровый инженер, при составлении технического плана, отмечает построенный дом жилым. Глава КФХ издает новый указ о том, что для текущего производственного процесса, необходимо обеспечить постоянное проживание на земельном участке. Дом ставится на кадастровый учет. В случае отказа администрации постановки дома на учет как "жилого", можно поставить его на учет как нежилой, а затем признать его жилым через суд.

После постановки на кадастровый учет жилого дома, необходимо написать заявление о присвоении построенному дому почтового адреса. По получению почтового адреса, можно подавать документы на прописку.

Не забывайте вести хозяйственную деятельность на территории участка. Хотя бы косите траву и посадите плодовые деревья.

Какой дом можно строить на земле сельхозназначения в зоне садоводства и огородничества?

Если ваш земельный участок находится в зоне садоводства и огородничества, то мы перестаем говорить о гектарах и снова начинаем говорить о сотках. Предельные размеры земельного участка в такой территориальной зоне редко выходят за рамки 4-20 соток. В связи с этим, одним из главных вопросов перед началом строительства, является, как разместиться на данном участке и ничего не нарушить.

Для планирования размещения зданий и сооружений на территории земельного участка в территориальной зоне садоводства и огородничества используйте СП 53.13330.2011 (замена устаревшего СНиП 30-02-97) – планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан. Расстояние от дома до красной линии улиц не менее 5м, от красной линии проездов не 3м.

Ограничения по строительству домов на садовых и дачных участках:

• площадь застройки не более 30% от площади земельного участка;
• не более трех этажей;
• спальня > 8м кв., общая комната > 12м кв.;
• высота первого этажа > 2,5м
• площадь дома менее 500м2 - уведомительный порядок строительства;
• площадь дома более 500м2 - согласование проекта, получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию.

Для начала строительства (площадь дома менее 500м2) необходимо подать уведомление о начале строительства. К уведомлению о начале строительства прикладывается схема расположения дома на участке, выписка из ЕГРН, копия паспорта.

По окончанию строительства подается уведомление об окончании строительства. Кадастровый инженер составляет технический план дома. Дом ставится на кадастровый учет.

Что будет если самовольно построить дом на землях сельхозназначения?

Обычно все заканчивается судом. Однако судиться идет владелец участка и объекта недвижимости, после того, как его обяжут снести строение или вынесут крупный штраф. Помимо этого, дом признается незаконной постройкой. Для любого решения потребуются серьезные основания, особенно когда выносят решение о сносе.

Помимо административных мер, возникнут сложности с продажей имущества либо передачей его в собственность или пользование другим лицам. Поэтому лучше потратить пару месяцев на изменение назначения и получение нужных разрешений, чем годами судиться с администрацией, выплачивая штрафы.

Действовать в одиночку Вам не придется. Юристы нашей компании выяснят категорию и вид разрешенного использования участка, получат разрешение на строительство или изменят назначение, при необходимости. Вам останется только прийти за готовыми документами и начать строительство.

Согласуем строительство дома на земельном участке сельхозназначения!

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков - классификатор.

Изменение разрешенного использования земельных участков - услуги.

Изменение категорий земельных участков - услуги.