Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Земельные юристы нашей компании выполнят изменение вида разрешенного использования Вашего земельного участка, на ИЖС, ЛПХ, под магазин, склад и другие назначения.

• Какое законодательство регулирует изменение видов разрешенного использования земельных участков?
• Как подготовиться к изменению ВРИ?
• Особенности процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков
• Как изменить ВРИ участка внутри своей территориальной зоны?
• Как изменить вид разрешенного использования земельного участка с изменением территориальной зоны?
• Как изменить вид разрешенного использования земельного участка на условно разрешенный вид использования?
• Как присвоить вспомогательный вид разрешенного использования земельному участку?
• Может ли у одного земельного участка быть несколько видов разрешенного использования?
• Как оспорить отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка?

Наши специалисты проводят смену вида разрешенного использования (ВРИ) в Московской области, Тверской области, Ярославской области, Владимирской области, Рязанской области, Тульской области, Калужской области и Смоленской областях.

Какое законодательство регулирует изменение видов разрешенного использования земельных участков?

Перед обращением за изменением ВРИ участка необходимо изучить профильные законы. В процессе приходится руководствоваться положениями Градостроительного кодекса РФ и других федеральных правовых актов. В ГрК РФ содержится информация:

• о различных видах использования (основные, вспомогательные и пр.);
• о порядке изменения одного вида на другой в пределах одной категории;
• различиях отдельных видов использования;
• кто принимает решение о внесении корректировок;
• о предоставлении допусков на оформление условно-разрешенного вида;
• порядке оспаривания отказа в выдаче такого разрешения;
• о предельно допустимых размерах участков и прочие необходимые сведения.

Отдельные положения, касающиеся вида использования надела, содержатся в Земельном кодексе РФ. Также следует руководствоваться статьями федерального закона №172-ФЗ. Приказом Минэкономразвития №540 был утвержден классификатор ВРИ. При изменении вида использования придется учитывать содержащуюся в данном приказе информацию.

Отдельно стоит выделить федеральный закон о кадастровой деятельности (№221-ФЗ) и закон о государственном кадастре (№218-ФЗ). Стоит обратить внимание на федеральный закон о внесении изменений в ЗК РФ (№171-ФЗ). Но чаще всего владельцам участков, желающим сменить вид использования, приходится сталкиваться с нормативными актами муниципалитетов.

Правила землепользования и застройки имеют в процессе корректировки ВРИ больше значение. Утверждаются они правовыми актами муниципальных образований. Поэтому их нужно изучить в первую очередь, когда собираетесь начать процедуру. Либо можно доверить ее проведение профильным юристам.

Земельные эксперты нашей компании отслеживают все изменения законодательства. Мы регулярно проверяем, какие ограничения вводят органы власти, как меняется перечень бумаг для изменения ВРИ и другие положения законов. Только так можно сменить вид использования быстро и без особых проблем.

Как подготовиться к изменению ВРИ?

При подготовке к изменению вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки, генпланом, утвержденной схемой зонирования территории по данному району.

1. В действующих правилах землепользования и застройки необходимо выбрать вид разрешенного использования, соответствующий вашей предполагаемой деятельности. Желательно сделать выбор в текущей территориальной зоне. При невозможности, необходимо подобрать территориальную зону, в которой выбранный ВРИ будет основным. Если нужный вам ВРИ отсутствует в числе основных, ищите терзону где данный ВРИ будет указан в числе условно разрешенных.
2. Необходимо проверить земельный участок на предмет общей возможности смены ВРИ. Наши земельные юристы выполняют проверку на предмет наличия споров по границам участка с лесным фондом и администрацией района, проверяют числится ли участок в числе мелиорированных земель, вхождения участка в ЗОУИТ, помехи и запреты от охранных зон и линейных объектов.
3. Настоятельно рекомендуем пройти предварительное согласование в администрации района или муниципального образования (КУМИ, архитектура, замглавы администрации).
4. Подготовить правоустанавливающие документы на участок, сделать выписку из ЕГРН, проверить отсутствие наложенных обременений, проверить наличие межевания, проверить отсутствие наложений границ участка на кадастровой карте, отсутствие налоговых задолженностей.

Подготовка закончена. При смене ВРИ на другой основной вид разрешенного использования внутри своей территориальной зоны, можно подавать документы на смену ВРИ. Во всех остальных случаях необходимо начинать согласовательные процедуры.

Особенности процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков

При обращении в муниципалитет учитывайте нормы градостроительного регламента. Также выбранный ВРИ должен быть прописан в списке основных или условно разрешенных видов по конкретному участку. Если поблизости находятся линии электропередач или специальной связи, а также газопроводные магистрали, с изменением возникнут сложности. Также следует соблюдать санитарные нормы, и учитывать охраняемые природные и водные объекты.

1. Первый шаг после подготовки необходимых разрешений и документов – это подача заявления на изменение вида разрешенного использования земельного участка.
2. К ходатайству прилагаются правоустанавливающие документы, выписки из правил землепользования и застройки, удостоверение личности и прочие бумаги.
3. Когда выдается разрешение на смену ВРИ, нужно подготовить обращение в кадастровую палату. Они внесут необходимые корректировки в реестр и выдадут обновленную выписку из ЕГРН.

Готовить проект использования территории при смене разрешенного использования не нужно. Однако варианты будущей эксплуатации земли должны соответствовать генеральному плану и зонированию территории. Необоснованный отказ (отказ по формальным признакам) можно обжаловать в суде.

Как изменить ВРИ участка внутри своей территориальной зоны?

Начинается процедура с изучения доступных видов использования надела. Затем стоит ознакомиться с административным регламентом того муниципалитета, где находится участок. В нем прописан порядок проведения процедуры и особенности получения услуги. Изменение ВРИ на основной, внутри территориальной зоны, проводится в уведомительном порядке. Изменение ВРИ на условно разрешенный или дополнение вспомогательным ВРИ, проводятся в согласовательном порядке. При смене ВРИ в согласовательном порядке, необходимо обосновать необходимость изменения ВРИ и получить согласие администрации, а в некоторых случаях еще и пройти общественные слушания.

Когда подготовка проведена, можно переходить к активным действиям.

1. Надо собрать установленные законом документы. Помимо удостоверения личности заявителя, потребуются бумаги, подтверждающие право пользования наделом, выписка из ЕГРН, схемы, позволяющие обозначить участок на местности. Если на нем находится недвижимость, нужно подтвердить права на нее.
2. Затем составляется заявление на имя главы администрации. В ходатайстве необходимо указать причину изменения ВРИ, сослаться на законы и иные правовые акты, представить подробный план использования участка (не во всех случаях) и попросить сменить ВРИ.
3. Если документы в порядке, а заявление написано в соответствии с требованиями закона, при этом имеются основания для изменения вида использования, выносится положительное решение. Об этом заявителя уведомляют в письменном виде.
4. Следующий этап – регистрация изменений в Росреестре. Необходимые документы в данное ведомство направляют представители администрации. Но если в течение 15 дней информация в реестр не поступила, придется самостоятельно обращаться с декларацией.

Перед подачей заявления надо проверить, чтобы функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на территории, соответствовало новому виду использования. Следует учитывать и категорию участка, а также наличие других собственников. В этом случае придется сперва согласовывать изменения с ними, а результаты согласования прикреплять к ходатайству.

Учесть все особенности сможет только профильный юрист. Он проконсультирует вас по данному вопросу, либо сменит вид использования самостоятельно. Заручившись поддержкой юристов нашей компании, вы получаете гарантию положительного результата.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка с изменением территориальной зоны?

Когда вид разрешенного использования меняется вместе с территориальной зоной, приходится вносить изменения в генплан, а также в графическую часть правил землепользования и застройки. Будьте готовы к тому, что в местном бюджете может не оказаться денег на оплату проектировщиков.

Изменение территориальной зоны проходит в согласовательном порядке на уровне администрации района. В первую очередь надо удостовериться в технической возможности размещения нужной вам территориальной зоны в данной локации. К примеру, такие изменения сделать не получится:

• Разместить зону со складом ГСМ в прилегании к жилым домам;
• Разместить зону со скотобойней внутри населенного пункта;
• Расположить жилую зону в водоохранной зоне;

Учитывайте расположение школ, кладбищ, зон отдыха, объектов культурного наследия и т.д.

При согласовании с администрацией, Вам придется доказать полезность вносимых изменений, невозможность текущего эффективного использования надела.

В случае расположения Вашего земельного участка в населенном пункте или возможности создания помех в эксплуатации земельных участков соседними собственниками, будут назначены общественные слушания.

Разобраться с такими нюансами помогут юристы нашей компании. Либо мы самостоятельно проведем процедуру смены ВРИ. Для этого надо только подписать доверенность на представление ваших интересов.

Как изменить ВРИ земельного участка на условно разрешенный вид использования?

Процедура изменения достаточно трудоемкая и требует много времени. Если в вашей территориальной зоне желаемый вид использования является условно разрешенным, то для изменения ВРИ придется заручиться разрешением муниципалитета.

1. Получить такое разрешение можно, подав соответствующее заявление в специальную комиссию при муниципалитете. Обычно ходатайство попадает в отдел землепользования.
2. Данное ведомство рассматривает обращение, составляет проект и направляет его на общественные слушания. Организацией таковых занимаются представители комиссии. Расходы ложатся на заявителя.
3. По результатам готовятся рекомендации по смене вида использования или выносят отказ в таком действии. Основываясь на этих рекомендациях, глава муниципалитета будет принимать окончательное решение.

Когда допуски администрации получены, необходимо собрать документы на участок, составить новое заявление и направить его в управление Росреестра. На основании согласования с муниципалитетом будут выносить решение о смене ВРИ.

В пакет документации, предоставляемой на этапе обращения в Росреестр, входит:

• положительное решение администрации района;
• свидетельство о праве на участок либо выписка из ЕГРН, где указана информация о землевладельце;
• выписка из ИСОГД;
• подтверждение прав, если обращается не собственник;
• заявление от владельца участка на изменение вида использования;
• удостоверение личности и другие бумаги.

Точный перечень документов определяется индивидуально. Этапы процедуры также могут незначительно меняться в зависимости от ситуации (имеется ли недвижимость на участке, кому она принадлежит, сколько собственников и т.д.).

Заручившись поддержкой земельных юристов нашей компании, вы получаете гарантию изменения вида использования на условно разрешенный. Надо только подписать доверенность, и мы возьмемся за работу.

Как присвоить вспомогательный вид разрешенного использования земельному участку?

Вспомогательный вид использования участка обычно получают, когда надо построить недвижимость с другим функциональным назначением. Либо для устранения ошибок, допущенных при установлении ВРИ. Он обеспечивает функционирование основного вида использования параллельно с дополнительным.

• капитальный гараж на придомовой территории;
• небольшой магазин при ферме;
• размещение столовой на территории завода;
• размещение парковочной зоны у торгового центра.

Перед подачей обращения следует:

• проверить, чтобы участок использовался по назначению;
• зарегистрировать границы надела в соответствии с законом;
• оформить права на объекты недвижимости на территории;
• проверить, а при необходимости установить правильное функциональное назначение объектов недвижимости на земельном участке;
• согласовать присвоение ВРИ с другими владельцами земли.

При установлении вспомогательного вида использования необходимо детально продумать логическую обоснованность такого действия. Причины присвоения участку этого ВРИ указывают в заявлении. Общий порядок процедуры выглядит следующим образом:

1. Необходимо подготовить ходатайство в уполномоченные органы (в столице заявление направляют в Департамент городского имущества, в области – в земельную комиссию местной администрации);
2. В обращении указывают характеристики участка (кадастровый номер, адрес и прочие), реквизиты заявителя и данные о недвижимости, размещенной на земле;
3. К заявлению прикрепляют удостоверение личности, правоустанавливающие документы на участок, согласие остальных собственников, если они есть, и другие документы (перечень зависит от ситуации);
4. На рассмотрение дается 1-1,5 месяца, а по результатам заявителю направляют акт о присвоении вспомогательного вида использования;
5. Получив такой акт, надо собрать новый пакет документов (в него входят те же бумаги, что готовились для подачи заявления) и обратиться в Росреестр;
6. На внесение изменений в ЕГРН дается 15 дней, когда это произойдет, участок можно будет использовать в соответствии с его вспомогательным видом.

Если в документах или заявлении найдут ошибки, вынесут отказ. Обнаружат неточности в сведениях об участке или у документа закончится срок действия – снова откажут. Такое же решение принимают, когда вспомогательный ВРИ противоречит градостроительной документации. Избежать отказа и с гарантией присвоить подходящий вид использования участку могут юристы нашей компании.

Может ли у одного земельного участка быть несколько видов разрешенного использования?

У одного участка могут быть установлены основной, условно-разрешенный и вспомогательный виды разрешенного использования. Также наделу могут присвоить более одного основного ВРИ, но с некоторыми оговорками. Чтобы определить такую возможность, необходимо детально изучить правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта.

Основной фактор, влияющий на количество возможных видов разрешенного использования – размер земельного участка, а также площадь размещенных на нем объектов недвижимости. Если площади хватает, чтобы установить два или более ВРИ, данную процедуру одобряют.

Примеры обоснованного присвоения нескольких видов разрешенного использования одному земельному участку:

• размещение магазина и ресторана в одном торговом павильоне;
• размещение магазина и банка в многоквартирном доме;
• размещение кинотеатра в торговом центре;
• размещение офисов и складов в административном здании;
• размещение администрации в производственном здании;
• размещение магазина на автозаправке.

Законодательство не запрещает выбирать более одного основного ВРИ, но только с учетом озвученных выше ограничений.

Процедура присвоения вида использования стандартная – проводится через внесение в ЕГРН информации о нескольких видах использования. Вспомогательные и условно-разрешенные ВРИ устанавливаются без особых ограничений. Запросить информацию о возможностях присвоения нескольких видов использования одному участку можно в местном муниципалитете. Либо обратитесь за консультацией к юристам нашей компании.

Наши эксперты изучат правила землепользования и застройки, проверят градостроительный регламент и подадут запрос в администрацию. Мы определим, можно ли в отношении вашего участка назначить более одного основного ВРИ. Юристы компании проведут процедуру установления видов использования по доверенности.

Как оспорить отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка?

Обжалованию подлежит неправомерный отказ, либо решение уполномоченного органа, на которое нет законных оснований. Отказать могут на стадии обращения в администрацию и при подаче документов в Росреестр. Если заявление отклонили из-за неполного пакета документов или несоответствия правилам зонирования территории, либо по иным основаниям, предусмотренным законом, надо их устранить и обратиться повторно. В остальных ситуациях оспаривание происходит в судебном органе.

Перед обращением в суд нужно попытаться решить вопрос в претензионном порядке. Напишите жалобу на имя главы администрации:

• изучите действующий регламент по смене ВРИ и опишите все допущенные нарушения;
• укажите, в случае наличия, на формальность причины отказа;
• укажите на соответствие своего заявления действующему законодательству в отношении изменения ВРИ, а также правилам землепользования и застройки;
• потребуйте пересмотра принятого решения.

Если в течении 30 дней положительного решения не последовало, можно переходить к судебной стадии решения вопроса. Составляем и подаем исковое заявление в суд.

В исковом заявлении важно доказать, что процедура изменения вида использования Истцом полностью соблюдалась. Необходимо обозначить следующие моменты:

• что есть возможность изменения ВРИ;
• привести ссылки на законодательные акты;
• обосновать собственную позицию;
• показать, что отказ вынесен незаконно;
• привести обоснованные требования.

В исковых требованиях просят оспорить вынесенное решение, а также обязать ответчика изменить вид использования. Кроме информации, касающейся непосредственно отказа в смене ВРИ, в иске необходимо указать сведения об участке. К ним относится кадастровый номер, адрес и категория земли, текущий и желаемый вид использования.

Если исковые требования не удовлетворили в суде первой инстанции, придется обжаловать определение суда в других инстанциях. При поддержке наших земельных юристов судья с гарантией оспорит отказ в изменении вида использования.

Сотрудники нашей компании накопили существенный опыт прохождения процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков, в том числе сложных вариантов с внесением изменений в генеральный план, изменением зонирования территорий, внесением изменений в ПЗЗ, прохождением общественных слушаний. Зачастую, к нам обращаются уже получив отказ по смене целевого назначения после работы непрофильных горе-юристов или самостоятельных действий. Покажите нашим специалистам документы по отказу и мы предложим оптимальный выход из сложившейся ситуации. Мы значительно сокращаем время прохождения согласовательного этапа и гарантируем своим заказчикам положительный исход дела.

Изменим вид разрешенного использования вашего земельного участка