+7 (495) 220-99-73

г. Москва, Кочновский проезд, дом 4, корпус 2

Консультация Земельного юриста

Помощь по изменению категорий и видов разрешенного использования земельных участков. Получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Оспаривание отказов государственных органов.

Получите консультацию земельного юриста прямо сейчас, БЕСПЛАТНО!

Зоны с особыми условиями использования территории - ЗОУИТ

Земельные юристы нашей компании, расскажут, как происходит установление и изменение границ зоны с особыми условиями использования территории. Также мы проведем такое изменение, обеспечив эффективное пользование землей в рамках закона. Подобные зоны размещаются на территории, в пределах которой введен особый режим эксплуатации. Обычно он ограничивает возможности применения такого участка: запрет на строительство, установку отдельных объектов и т.д.


Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) - это территории c зафиксированными в ПЗЗ границами, установленными в целях защиты жизни и здоровья граждан, окружающей среды, безопасной эксплуатация объектов, обеспечения безопасности государства (ЗК РФ Глава XIX).



Виды зон с особыми условиями использования территорий

В пределах подобных зон устанавливается специальный правовой режим. Здесь ограничены или запрещены некоторые виды деятельности. Устанавливаются такие зоны для защиты от различных загрязнений, опасностей для человека или в целях обеспечения функционирования предприятий.

Законом предусмотрен перечень ЗОУИТ. Все виды таких зон перечислены в ЗК РФ (статья 105). К ним относятся:

  • зоны, установленные для охраны объектов, имеющих культурную ценность;
  • территории для прокладки различных трубопроводов;
  • приграничные полосы автодорог и зоны вокруг аэродромов;
  • охранные участки железных дорог и линий, а также объектов связи;
  • зоны, где размещаются объекты энергетической сферы;
  • санитарные зоны, места подтопления, оздоровительные территории;
  • лечебные, курортные участки, водо- и рыбоохранные зоны;
  • территории, обеспечивающие наблюдательную деятельность;
  • охрана объектов метрополитена и тепловых сетей, а также другие.

Устанавливаются подобные зоны в порядке, обозначенном в федеральном законе №342-ФЗ и ЗК РФ. Этот же правовой акт регулирует изменение ЗОУИТ и прекращение их существования.

Достаточно установить такую зону, и автоматически начнут действовать ограничения на использование конкретной частью земли. Если весь надел попадает на данную территорию, то на всей его площади действуют установленные зоной ограничения. Причем они не теряют силу даже при смене собственника.

Информацию о территориях с особыми условиями использования можно найти в ЕГРН. Для этого надо воспользоваться публичной кадастровой картой или обратиться в Росреестр. В выписке из ЕГРН будет указана соответствующая информация. Либо вы можете воспользоваться услугами экспертов нашей компании. Мы проконсультируем вас по порядку установления, изменения и прекращения действия особых зон.


Установление зон с особыми условиями использования территории

ЗОУИТ позволяют обеспечить безопасность населения, создав условия для эксплуатации различных объектов (промышленные здания, пункты хранения радиоактивных веществ, энергетика и транспортная сфера и т.д.).

  1. Чтобы установить подобную зону, необходимо учитывать порядок и требования ее введения. Они прописаны в нормативных актах местного муниципалитета или органов государственной власти.
  2. Информация о границах зон включает текстовое описание и графические изображения. Они отображают местоположение таких участков. Все сведения заносят в государственный кадастр недвижимости.
  3. На местности границы зон отмечают специальными информационными табличками. Размеры таких территорий определяются исходя из нормативных актов, либо из положений разрабатываемого проекта.


Непосредственно в ГКН заносится информация о сформированных зонах. В ее перечень входят следующие сведения:

  • номер территории, ее разновидности, индекс и тип;
  • описание места нахождения границ зоны;
  • ограничения на использование объектов недвижимого имущества;
  • названия органов, вынесших решение об установлении зоны;
  • реквизиты решений о формировании данных территорий.


Информация дублируется на кадастровых картах, в государственных лесном и водном реестрах.


Изменение границ зон с особыми условиями использования территории

Установление и изменение границ зоны с особыми условиями использования территории происходит с соблюдением определенных правил и нормативов.

  • Процедура предусматривает внесение обновленных сведений в государственный кадастр недвижимости.
  • Чтобы подобные изменения произошли, необходимо провести геодезические работы, определив фактическое положение участка и размещенных (или запланированных) на нем конструкций.
  • Затем нужно изучить результаты таких работ и создать схему расположения границ. В процессе учитываются нормативы, предусмотренные для конкретных видов объектов.
  • Когда математическая обработка данных проведена, специалисты готовят описание объектов, граница зоны которых меняется. Описание формируется в текстовом и графическом формате.
  • На следующем этапе выносится постановление об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования. За данный нормативный документ отвечают государственные органы или муниципальные власти.
  • Постановление, вместе с описанием объекта и перечнем координат, необходимо направить в кадастр недвижимости. После этого выдается выписка об утверждении зоны. За ней надо обращаться в Кадастровую палату.


Обновленные сведения о ЗОУИТ отображаются на картах территориального планирования, градостроительного зонирования, на генеральных планах и в других документах.


Как быть, если земельный участок оказался в пределах ЗОУИТ?

Прежде всего, необходимо проверить, можно ли использовать ту часть надела, которая попала в установленную властью зону. Прав на землю Вы не лишитесь, однако придется соблюдать особый режим ее эксплуатации. Несоблюдение такого режима повлечет административное наказание или невозможность регистрации прав на построенное на участке здание.


Всю информацию об ограничениях следует брать в ГКН. Надо запросить выписку на земельный участок, либо кадастровый паспорт. Земельные юристы нашей компании помогут определить последствия пользования наделов, установят или изменят границы зоны, а также проконсультируют относительно проведения данных процедур.


Как исключить земельный участок из зоны с особыми условиями использования территории?

Если часть надела или участок целиком оказались в зоне с особыми условиями использования, придется соблюдать специальный режим, установленный на данной территории. Нарушение этого режима повлечет штраф, либо вы не сможете зарегистрировать права на построенную вразрез с правилами зоны недвижимость. Чтобы избежать такой ситуации, нужно обратиться за исключением участка из зоны с особыми условиями. Проводится процедура через изменение границ:

  1. Необходимо собрать пакет документации на участок и недвижимость, находящуюся на нем или планируемую к размещению;
  2. Составить заявление об изменении границ ЗОУИТ и направить его в местную администрацию или орган гос. власти;
  3. После рассмотрения заявления и документов дается два рабочих дня для направления решения об исключении участка из зоны в уполномоченные органы;
  4. Когда актуальная информация заносится в реестр, прекращают действие ограничения, введенные в связи с установлением особой зоны.

Это общий порядок, который может дополняться другими этапами, в зависимости от ситуации. Так могут потребоваться геодезические работы, в ходе которых выявляют фактическое местоположение надела и объектов недвижимости. Составляется и схема расположения границ, делается описание недвижимого имущества, готовится постановление об изменении границ зоны (его выносит уполномоченный орган власти).

Чтобы участок исключили из ЗОУИТ, необходимо подготовить соответствующие основания. Их указывают в заявлении. Если в представленном выше порядке изменить границы зоны не удалось, можно обратиться в суд с иском о переносе объекта, из-за которого была установлена особая зона. Когда этот объект перенесут или демонтируют, получится и снять с участка ограничения. Но и в суде потребуются основания для удовлетворения иска (создание объекта проводилось с нарушениями, не было согласования с владельцем участка и т.д.). Гарантии успешного исключения надела из ЗОУИТ дадут только профильные юристы.


Как согласовать строительство на земельном участке с ЗОУИТ?

Запланировав строительство на земельном участке, нужно получить разрешение на возведение здания (не для всех объектов недвижимости). Если же здание строится на участке с зоной с особыми условиями использования территории, потребуются дополнительные согласования. Не соблюдая правила конкретной зоны, вы рискуете получить штраф или постановление о сносе объекта. Согласование проводится в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ.

Сначала надо проверить, устанавливают ли ЗОУИТ ограничения на возведение объектов недвижимости или запрет на строительство.

  1. Если таких ограничений нет, достаточно простого разрешения на стройку. Его нужно направить в уполномоченный орган, отвечающий за установление ЗОУИТ на конкретном участке.
  2. Если ограничения имеются, придется исключать надел из зоны с особыми условиями использования, либо менять место расположения стройки.

Для согласования строительных работ, нужно подготовить заявление и прикрепить к нему следующие документы:

  • заключение экспертов – оно подтверждает, что в ходе строительства и использования здания будут соблюдаться ограничения, установленные зоной;
  • решение об установлении или изменении зоны – его получают по запросу и используют для выдачи допусков к началу строительных работ;
  • отчет по проекту – он составляется по результатам проверки проектных документов.

Заключение экспертов готовит независимая компания или государственные структуры. На рассмотрение комплекта бумаг и заявки дается до 30 дней. Результатом будет уведомление о возможности начала строительства, либо обоснованный отказ.

Даже после получения разрешения и согласования данной процедуры, собственнику могут установить условия, согласно которым он должен возводить недвижимость. Нарушение этих условий приведет к штрафам и демонтажу объекта. Риск отрицательного решения по ходатайству достаточно высокий. Обратитесь за согласованием строительства в ЗОУИТ к земельным юристам Геобюро.


Как оспорить границы зоны с особыми условиями использования территории?

Чтобы оспорить границы зоны с особыми условиями использования, надо обратиться в суд. Процедура оспаривания стандартная:

  • сбор документов;
  • составление иска;
  • обращение в суд;
  • участие в заседании.

Но в случае с ЗОУИТ есть свои нюансы. Они касаются оснований, по которым происходит оспаривание границ зоны.

Допустим, санитарно-защитная зона установлена в отношении вашего участка в Москве. Учитывая, что ее определили в соответствии с правилами землепользования и застройки, в суде придется оспаривать эти ПЗЗ в части санитарно-защитной зоны. Ответчиком по иску будет орган, принявший ПЗЗ в текущей редакции. В столице ответчиком выступает Правительство Москвы.

Содержание иска несколько изменится, если объект, из-за которого установили ограничения, выполнил свою функцию. Тогда в иске надо потребовать демонтировать или перенести линейный объект. Если же ЗОУИТ установили в районе подтопления территории, но вы подняли уровень грунта своего участка и приняли иные меры по недопущению подтопления, в суде нужно представить доказательства устранения причины, по которым появилась зона с особыми условиями. Основания отмены ЗОУИТ прописывают в иске.

  1. Если участок, в отношении которого надо оспорить границы ЗОУИТ, находится в столице, то исковое заявление подают в Московский городской суд.
  2. Если территория, на которую наложили данные ограничения, расположена в Московской области, иск направляют в районное отделение суда.

Кроме причины, по которой обжалуются границы, нужно указать в заявлении:

  • вид разрешенного использования согласно данным из ЕГРН;
  • ссылки на законодательные нормы и допущенные нарушения;
  • либо на отсутствие оснований для введения ЗОУИТ;
  • сведения о сторонах разбирательства и исковые требования.

Но даже при грамотной подготовке иска и документации нет гарантии на успешный исход разбирательства. Ответчик может предъявить собственные доводы по ситуации. Обеспечить удовлетворение исковых требований могут только профильные юристы.


Изменим границы зоны с особыми условиями использования

Зоны с особыми условиями использования территории - ЗОУИТ

Разрешение строительства в охранной зоне - услуги.

Изменение границ охранных зон - услуги.

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!