Категория земель сельхозназначения - виды разрешенного использования

Земельные юристы нашей компании выполняют изменение категории земель сельхозназначения, а также изменение вида разрешенного использования участков сельхозназначения. Наши специалисты проведут предварительное согласование изменения категории, истребуют землеустроительную документацию по вашему участку, пройдут необходимые экспертизы, общественные слушания, защитят проект на межведомственной комиссии.

• Состав категории земель сельхозназначения
• Виды разрешенного использования земель сельхозназначения
• Как изменить вид разрешенного использования категории земель сельхозназначения?
• Как перевести земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения?
• Какие территориальные зоны есть в категории земель сельскохозяйственного назначения?
• Как изменить территориальную зону в землях сельхозназначения?
• Как вывести земельный участок из состава земель сельскохозяйственных угодий?
• Как получить разрешение на строительство на земельном участке категории сельхозназначения?

Состав категории земель сельхозназначения

Участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, используются для обеспечения производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки, создания ферм или иных целевых объектов. Вид разрешенного использования подобных наделов позволяет конкретизировать назначение земель. На него надо обращать внимание, когда собираетесь эксплуатировать землю определенным образом. Каждый вид использования предполагает свой вид деятельности:

• организация крестьянского хозяйства, фермы либо производства (пашня, пастбище, сенокос и т.д.);
• обеспечение собственного подсобного хозяйства или использование в сельскохозяйственных целях;
• дачное строительство (допускается возведение жилых домов и регистрация в них, постройка хозяйственных объектов, выращивание культур и прочее);
• использование с целью высадки бахчевых, ягодных, овощных и прочих культур растений, садоводства и т.п.;
• животноводство, огородничество, охотничьи угодья либо выпас скота и заготовка сена;
• организация пчеловодства или создание защитных лесных массивов, а также обустройство хозяйства для выращивания рыбы;
• иной рыбный промысел и научно-исследовательская деятельность, либо другая цель, связанная с сельским хозяйством.

У каждой разновидности имеются свои особенности эксплуатации. Если же использовать землю не по назначению, налагается штраф, а испорченную почву или иные угодья придется восстанавливать за свой счет. Возведенные без разрешения постройки признают самовольными строениями и обяжут снести. Поэтому лучше заранее позаботиться об изменении вида разрешенного использования. В этом помогут юристы нашей компании.

Виды разрешенного использования земель сельхозназначения

Как изменить вид разрешенного использования категории земель сельхозназначения?

Виды разрешенного использования категории земель сельхозназначения можно изменить, обратившись в один из перечисленных ниже органов:

• Правительство РФ, если участок находится в федеральной собственности;
• исполнительные органы власти, если земли во владении физических лиц или муниципалитета;
• территориальные органы власти, когда участком владеет муниципалитет

По общему правилу нужно обращаться в местную администрацию того населенного пункта или района, к которому относится конкретный надел. А производится изменения двумя способами:

1. Смена ВРИ вместе с действующей категорией;
2. Изменение вида без вывода из существующей категории.

В первом случае нужно учитывать особую ценность земель. Если таковая задокументирована, изменить категорию не получится. Также потребуется:

1. Провести подготовительные мероприятия, собрав необходимый пакет документации;
2. Составить землеустроительный проект, обосновывающий внесение изменений;
3. Получить выписку из государственного реестра с информацией об участке;
4. Подготовить выписку из реестра прав на недвижимость, размещенную на территории;
5. Пройти согласования в Минсельхозе, по экологии, археологии и культурному наследию;
6. Направить заявление и все бумаги в уполномоченные государственные органы с информацией об участке (кадастровый номер, текущее назначение, обоснование его изменения и т.д.);
7. Получить акт о переводе земли в новую категорию, зарегистрировав обновленную информацию.

Второй способ предусматривает подачу заявления в местную администрацию, организацию открытых слушаний по поводу изменения вида использования, утверждение решения о переводе и т.д. В любом случае процедура отнимет долгие месяцы, даже если Вы все сделаете правильно. Мы знаем, как сократить сроки, получив желаемый результат на законных основаниях.

Как перевести земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения?

За переводом участков из сельскохозяйственных земель в другую категорию обращаются, когда надо построить коммерческие или промышленные здания, жилые дома или организовать иную деятельность, не предусмотренную текущим назначением. В процессе придется учитывать положения Земельного кодекса РФ и других нормативных актов. В некоторых ситуациях изменение категории запрещено (например, когда экологические эксперты не согласовывают процедуру).

Перевести участок из сельскохозяйственных земель в другую категорию можно, но не во всех случаях. Это допускается в целях консервации земли, добычи полезных ископаемых, строительства ЛЭП и других предусмотренных законом случаях. Перед сменой категории надо убедиться, что земельный участок не относится к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, не мелиарирован, на территории не выращиваются особо ценные с/х культуры. Иначе в удовлетворении заявления откажут. Если же перевод из сельхозземель доступен, необходимо:

1. Собрать пакет документации (проект землеустройства с обоснованием смены категории, выписка с информацией об участке, удостоверение личности заявителя, заключение экологической экспертизы и другие – зависит от ситуации);
2. Подать документы и заявление в уполномоченный орган (в ходатайстве указывают кадастровый номер участка, текущую и желаемую категорию, обоснование перевода и какие права на землю есть у заявителя);
3. По результатам рассмотрения обратившемуся лицу направляют акт о смене категории или отказ в таком действии.

Сложнее всего приходится на этапе сбора документов. Проект землеустройства, где приводятся доводы и аргументы в пользу перевода надела в другую категорию, придется утверждать. От заключения экологической экспертизы зависит, изменят назначение или нет. Да и заявление надо составить по всем требованиям закона.

На вынесение решения дается от 2 до 3 месяцев. Точный срок зависит от органа, рассматривающего заявление. В течение двух недель постановление о переводе земли в новую категорию направляется заявителю. Затем данные вносятся в государственный реестр. Юристы нашей компании ускорят процедуру и исключат малейший риск отказа. Можете нам доверить изменение назначения участка.

Какие территориальные зоны есть в категории земель сельскохозяйственного назначения?

При утверждении правил землепользования и застройки (ПЗЗ) каждого сельского поселения или муниципального образования устанавливается количество и назначение сельскохозяйственных территориальных зон (от 3 до 8). Чаще всего используются три основные территориальные зоны. Каждая из них имеет свое обозначение: СХ-1, СХ-2 и СХ-3. В границах определенной зоны разрешены конкретные виды деятельности.

Территориальная зона СХ-1 - это подлежащие особой охране сельскохозяйственные земли. Используется под пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние сады. Допускается размещение временных и сезонных торговых и обслуживающих объектов. Поменять территориальное зонирование, ВРИ или категорию земельного участка находящегося в территориальной зоне СХ-1 крайне затруднительно и, зачастую, возможно только через суд.

Территориальная зона СХ-2 - зона садоводства и огородничества (СНТ, ДНП). В ее границах допускается:

• садоводство (строительство садовых домиков, размещение на территории хозяйственных строений);
• ведение огородничества (установка некапитальных жилых объектов, хозяйственных построек);
• пчеловодческая деятельность (размещение ульев, оборудования и объектов для осуществления такой деятельности);
• коммунальное обслуживание (водопроводные линии, котельные, ЛЭП, телефонные станции и прочее);
• водные объекты и участки общего пользования (используют для создания парков, пешеходных переходов и других нужд);
• теплицы и оранжереи.

Территориальная зона СХ-3 - зона сельскохозяйственного производства. В ее границах допускается размещение объектов капитального строительсва:

• фермы;
• склады;
• ремонтные мастерские для сельскохозяйственной техники;
• элеваторы и овощехранилища;
• объекты по переработке сельскохозяйственной продукции;
• здания для временного проживания персонала;
• здания для проживания членов КФХ (иногда, участки для КФХ выносят в отдельную территориальную зону).

Внимание! В отдельно взятых ПЗЗ нумерация и назначение территориалmных зон может не совпадать. Обратитесь к нашим специалистам за консультацией.

Помимо основных видов использования, у каждой зоны имеются условно допустимые и вспомогательные виды. Обычно они разрешают строительство пунктов общественного питания, объектов придорожного сервиса, магазинов или объектов образовательной деятельности. И для каждой территориальной зоны такие виды использования определяются индивидуально.

Чтобы узнать, к какой зоне относится ваш участок, либо изменить этот показатель земли, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании. Мы организуем смену территориальной зоны или предоставим необходимую информацию в сжатые сроки.

Как изменить территориальную зону в землях сельхозназначения?

Изменение территориальной зоны участка сельхозназначения проводится при наличии достаточных оснований. Обоснованность такого действия должна быть подтверждена документально, иначе в смене зоны откажут. Обычно данная процедура требуется, когда на землях зоны СХ-1 надо построить капитальный объект недвижимости, либо разместить какие-либо насаждения, не предусмотренные на этой территории.

1. Начинается процедура со сбора документов. Потребуются правоустанавливающие бумаги на участок, результаты согласований, подтверждающие возможность смены территориальной зоны, документация на заявителя и ходатайство.
2. Затем заявление с просьбой об изменении территориальной зоны направляется в уполномоченные органы. Выбор такого ведомства зависит от принадлежности участка. Помимо изменения зоны, в заявлении указывают кадастровый номер надела, его адрес, текущую и желаемую зону, основания для внесения корректировок.
3. Если получилось доказать неэффективность использования участка с текущей территориальной зоной, а также необходимость ее изменения, заявку примут к рассмотрению.
4. После изучения пакета бумаг и ходатайства, выносят предварительное заключение, которое направляется органам власти. Следом готовится проект изменений, проводятся публичные слушания и выносится окончательное решение.

На финальном этапе корректировок обновленная информация вносится в реестр. Но до этого нужно пройти множество согласований. Сложнее всего будет на этапе рассмотрения заявления. Придется найти достаточные основания для изменения зоны, а также подтвердить фактически неэффективное использование надела с прежней территориальной зоной.

Существуют и другие особенности проведения процедуры. Предусмотреть каждый нюанс и изменить зону земель сельхозназначения смогут юристы нашей компании. Мы соберем документы, проведем согласования и оспорим отказ, если его уже вынесли.

Как вывести земельный участок из состава земель сельскохозяйственных угодий?

Подобный вывод земель возможен в исключительных ситуациях. Все они предусмотрены законом. При этом придется доказывать целесообразность использования территории для других нужд. Вывод надела из состава сельхозугодий возможен:

• для консервации земель или корректировки границы муниципалитета;
• формирования природной зоны особого значения;
• размещения объектов промышленности (имеются ограничения);
• при включении в состав земель, относящихся к лесному фонду;
• строительстве ЛЭП, дорог, трубопроводных магистралей и других подобных конструкций;
• для добычи полезных ископаемых, размещения объектов здравоохранения и прочего.

Но даже в этом случае могут отказать в выводе участка. Если на нем выращиваются особо ценные с/х культуры или они имеют высокую продуктивность, обращение отклонят.

Чтобы вывести территорию из состава сельскохозяйственных угодий, придется доказать, что дальнейшая с/х деятельность на ней невозможна. Необходимо собрать пакет документов, включающий:

• выписку из ЕГРН на участок;
• удостоверение личности заявителя;
• либо выписку из ЕГРЮЛ на организацию;
• правоустанавливающие бумаги;
• заключение экологических экспертов;
• согласие правообладателя на вывод.

Придется запрашивать и документы территориального планирования, где подтверждена необходимость вывода земли из текущей категории.

Когда все бумаги готовы, необходимо составить заявление в уполномоченный орган власти. В нем просят вывести участок из состава сельхозугодий. Также здесь указывают адрес надела, его кадастровый номер, текущую и желаемую категорию и основания для перехода. В ходатайстве надо подтвердить собственные права на участок.

После рассмотрения выносят решение и, если ответ положительный, изменения необходимо зарегистрировать в Росреестре. Порядок принятия решения зависит от вида использования, местонахождения участка и его владельца (частное лицо, государство или муниципалитет). Юристы нашей компании помогут разобраться с нюансами проведения процедуры, либо выведут землю из состава сельскохозяйственных угодий за вас.

Как получить разрешение на строительство на земельном участке категории сельхозназначения?

На участках сельхозназначения, относящихся к разным территориальным зонам и имеющим различные виды разрешенного использования, можно строить разные объекты. В зависимости от вида недвижимости определяется и необходимость получения разрешения на строительство. Чтобы узнать, надо ли получать такие допуски, следует обратиться в муниципалитет или изучить публичную кадастровую карту, где указан вид использования.

Если территориальная зона и ВРИ позволяют строить выбранный объект недвижимости, можно переходить к сбору документации. Если строить нельзя, придется сначала изменить вид использования. Для получения разрешения надо:

• заказать проект будущего строения в организации с допусками СРО;
• подготовить свидетельство о праве собственности;
• оформить кадастровый план и паспорт, где указаны точные границы;
• прикрепить к пакету бумаг правоустанавливающие документы на землю.

Точный перечень зависит от разрешенного вида использования, разновидности права на участок у заявителя, наличия других владельцев и иных обстоятельств.

Предварительно, необходимо пройти все необходимые согласования (точный список необходимо уточнить при прохождении предварительного согласования в местной администрации):

• Аэропорты (при нахождении в приаэродромной территории в радиусе 30км.);
• Справка об отсутствии месторождений полезных ископаемых;
• Росрыболовство;
• Росприроднадзор;
• Минсельхоз;
• Историко-культурная экспертиза;
• Собственники линейных объектов.

Прохождение согласований существенно усложняется при наличии на земельном участке мелиорации, лесозащитных полос, а также спорных границ с лесным фондом.

Проект здания следует заверить в архитектурном отделе местной администрации. Свидетельство о праве собственности можно заменить выпиской из ЕГРН, где указаны данные владельца. Затем надо составить заявление и направить его в муниципалитет. В нем указывают:

• просьбу о выдаче разрешения на строительство;
• информацию о разновидности объекта недвижимости;
• данные о назначении будущего здания;
• кадастровый номер участка и другие сведения о земле;
• сроки начала строительства недвижимости.

Если подготовка проведена правильно, а все документы в порядке, после рассмотрения ходатайства выдадут разрешение. В нем указывают сроки, в которые должно быть возведено здание. Юристы нашей компании узнают, надо ли получать допуски в вашем случае и оформят разрешение за вас. Достаточно позвонить нам и подписать доверенность на представление интересов.

Поменяем вид разрешенного использования вашего земельного участка

Изменение видов разрешенного использования земельных участков - услуги.

Изменение категорий земельных участков - услуги.