Перевод земли из промышленного назначения в ИЖС

Перевод земли из промышленного назначения в ИЖС – это одно из основных направлений деятельности нашей земельно-юридической компании. И если Вам потребовался участок под индивидуальное строительство, но нужно сменить категорию его назначения, можете доверить процедуру нам.

Под индивидуальным жилищным строительством понимаются дома до трех этажей, стоящие отдельно и используемые для проживания одной семьи. К ним же обычно относят земельные участки, на которых дома расположены. Из-за неточностей в определениях, указанных в законе, с переводом земель под ИЖС возникают трудности. Обойти их можно, обратившись к специалистам, имеющим успешный опыт решения подобных задач.

Процедура перевода земли из промышленного назначения в ИЖС

Процесс четко регламентирован федеральным законодательством. Хотя разобраться в положениях закона не так уж и просто, а применить его на практике еще сложнее, особенно, если раньше не сталкивались с этим.

• Заявление о переводе земли в другую категорию подается в орган местного самоуправления. Главное правильно его оформить, указав максимум необходимых данных. Особое внимание уделите обоснованию причин, они повлияют на принятие положительного решения по обращению.
• Помимо заявки потребуется целый пакет документации: кадастровый паспорт, различные выписки и подтверждение от собственника участка, что он не против такой процедуры. Любая ошибка, и придется возвращаться к началу, потеряв больше месяца времени.
• Заявление допускают к рассмотрению, если оно оформлено в соответствии с федеральным законодательством, а все бумаги поданы в надлежащем виде. Результатом рассмотрения будет либо согласие, либо отказ, о которых сообщат в течение двух месяцев.
• Прохождение общественных слушаний про проекту. Возможно, утверждение проекта планировки территории.
• Прохождение экспертиз и согласований (экология, археология и культурное наследие, коммуникации).
• Когда решение вынесено, его присылают заявителю не позднее двух недель с момента принятия. При допущенных в ходе подготовки бумаг ошибках, о них сообщают в первый месяц после обращения.
• Не согласны с отказом – отправляйтесь в суд с требованием пересмотреть результаты. Избежать этого поможет тщательная подготовка и поддержка экспертов.

Среди наиболее распространенных причин отказа перевода земли из промышленного назначения в ИЖС: несоответствие территориальному зонированию или планам развития территории, наличие охранных зон и обременений, нахождение земельного участка за границами населенного пункта. Не хотите неприятных сюрпризов – обратитесь к земельным юристам нашей компании для проведения предварительного согласования перевода вашего земельного участка под ИЖС.

Как обезопасить себя при переводе в ИЖС?

Большинство продавцов, ради скорейшего заключения сделки, утверждают, что участок можно без проблем перевести в ИЖС. Другие даже дают гарантии, что их земля идеально подходит для этого. Не стоит доверять людям, некомпетентным в подобных вопросах. Можно попробовать пройти смену категории самостоятельно, но шансы на успешное разрешение ситуации минимальны.

Обеспечить успешный перевод промышленных земель под индивидуальное жилищное строительство можно только после консультации у юристов. Эксперты нашей компании проверят все документы, подготовят их к подаче в соответствующие органы и грамотно составят заявление. При этом мы учитываем риски и делаем все, чтобы их избежать.

Как пройти согласования по изменению категории земель промышленного назначения на земли населенных пунктов?

Земли промышленного назначения обычно становятся частью населенных пунктов, когда расширяют границы муниципальных образований. Чтобы согласование изменения категории промышленных территорий прошло без проблем, необходимо убедиться:

1. Что на участке отсутствуют объекты недвижимости или иные сооружения, предназначенные под снос;
2. Что отсутствуют загрязнения и иные негативные факторы, влияющие на безопасность населения;
3. Что не требуется восстановление почвы, нарушенной в ходе промышленной деятельности.

Если один из перечисленных фактов имеет место, то предварительно придется предложить меры по восстановлению территории. Речь не только о восстановлении экологического состояния почвы или растительности, но и об экономической реабилитации участков.

Если же подобных проблем с участком нет, и он пригоден к переводу в категорию населенных пунктов, надо определить ведомство, в которое подается обращение. По общему правилу заявление следует направлять в местную администрацию. Желательно заранее узнать, какой комитет занимается вопросами изменения категории. Так вы сократите время согласования (ходатайство не будет «ходить по инстанциям»).

В обращении придется привести веские аргументы в пользу изменения категории участка. Если того требует ситуация, предварительно надо обратиться за проведением государственной экологической экспертизы. Ее результаты прикрепляют к заявлению. Также важно учитывать положения утвержденных документов по планированию территории и землеустроительные акты.

• Если по заявлению вынесли положительный ответ, обратившемуся лицу выдают акт об изменении категории земли.
• Копия этого документа направляется в Росреестр, где должны внести изменения в государственный кадастр.
• Если в течение определенного срока новые данные в кадастре не появились, заявителю придется самостоятельно обращаться за внесением изменений.

При грамотной подготовке согласование изменения категории земель промышленного назначения пройдет без особых трудностей. Организовать процедуру вам помогут земельные юристы Геобюро.

Что должно быть в проекте планировки территории при переводе земель в другую категорию?

Содержание проекта регламентируется Градостроительным кодексом РФ. Подобный документ необходим для установления границ земель общего пользования, зон будущего размещения объектов недвижимости, качественных показателей территории и очередности ее развития. Проект планировки делится на две части: основная и документация по ее обоснованию.

Основной раздел придется утверждать в уполномоченных органах. В его составе имеются:

• чертежи планирования участка, где отмечены красные линии, пределы зон для объектов строительства и элементов планировки;
• положение о будущем развитии территориального образования (частота застройки, характеристики строений, программы развития и прочая информация);
• положение об очередности развития конкретной земли (этапы проектирования и возведения объектов различного назначения).

Это достаточно объемная часть проекта планировки, где обозначается главная информация о различных элементах структуры участка. Здесь указывают характеристики зданий, используемых для обеспечения нормальной жизни населения, обслуживания коммунальных хозяйств и транспортной инфраструктуры и т.д.

Второй раздел проекта включает собственный набор документации:

• схему организации перемещения транспортных средств и пешеходов, где отмечены объекты инфраструктуры и дорожная сеть;
• картографические материалы структуры муниципального образования, округа или иной территории, на которых отмечены границы такой земли;
• результаты инженерных изысканий, если таковые требуются по закону и в связи с ситуацией;
• схему границ земель, на которых расположены особо охраняемые объекты, и границ ЗОУИТ;
• список действий, которые необходимо предпринять в целях охраны окружающей среды;
• обоснование того, что запланированные характеристики объектов соответствуют различным градостроительным нормам;
• схему, где отмечены существующие объекты, включая здания, подлежащие сносу;
• перечень мер по недопущению чрезвычайных ситуаций, а также обеспечению безопасности населения при пожаре;
• схему вертикальной планировки и прочие материалы, позволяющие обосновать положения первой части проекта.

В проект планировки может входить проект организации движения и иные документы. Точное содержание такой документации можно узнать у юристов нашей компании.

Когда необходим проект рекультивации при изменении категории земельного участка?

Зачастую проект рекультивации земель требуется при переводе участков промышленного назначения в другие категории (особенно это касается сельхозугодий). Но такой документ требуется не всегда. Его нужно разрабатывать, когда при использовании участка были допущены определенные нарушения:

• поврежден верхний плодородный слой почвы;
• из-за промышленной деятельности участок загрязнен;
• требуется восстановить растительность и т.д.

Проект рекультивации нужно готовить, когда земля повреждена в ходе прокладки трубопроводов, строительстве объектов недвижимости, проведения горных работ, при ликвидации военных объектов и прочих манипуляциях.

В обязательном порядке проект рекультивации готовят для смены категории участка сельхозназначения, при переводе его в земли промышленности, энергетики, обороны и территории другого специального назначения. Проект в этих ситуациях нужен, когда перевод связан с добычей полезных ископаемых, либо с возведением недвижимости, указанной в федеральном законодательстве (закон №172-ФЗ).

Сама процедура рекультивации включает меры по восстановлению ландшафта, плодородного слоя почвы, созданию растительности и прочие действия. Чтобы понять, нужен ли проект рекультивации в вашем случае, проконсультируйтесь с юристами нашей компании. Кроме того, мы дадим рекомендации по подготовке таких документов или организуем эту процедуру самостоятельно.

Переведём ваш участок из промышленного назначения в ИЖС

Дополнительно предлагаем ознакомиться с нашими услугами по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и работами по переводу ИЖС под многоквартирный дом.