Задать Вопрос

+7 (495) 220-99-73

г. Москва, Кочновский проезд, дом 4, корпус 2

Консультация Земельного юриста

Помощь по изменению зонирования и видов разрешенного использования земельных участков. Получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Оспаривание отказов государственных органов.

Получите консультацию земельного юриста прямо сейчас, БЕСПЛАТНО!

Общественно-деловые зоны О-1, О-2, О-3, О-4

Земельные юристы нашей компании помогут определить или изменить общественно-деловые зоны О-1, О-2, О-3 и О-4 для вашего земельного участка.


Общественно-деловые зоны О - предназначены для размещения объектов предпринимательской деятельности, торговли, объектов делового, социального и административного назначения. Состав территориальной зоны О установлен Градостроительным кодексом РФ статья 35. Количество зон О и ВРИ этих зон устанавливается местными правилами землепользования и застройки.



Каждое из перечисленных обозначений имеет свои особенности:

  • О-1 – это зона, имеющая несколько различных функций;
  • О-2 – специальная территория общественно-делового назначения;
  • О-3 – включает объекты для массового спорта и физкультуры;
  • О-4 – здесь размещают учреждения для отдыха и туризма.


И у каждой зоны есть основные, условные и вспомогательные виды использования.



Какие виды разрешенного использования есть в общественно-деловой территориальной зоне О?

Наименование ВРИ / Код (числовое обозначение ВРИ):

  • Обслуживание жилой застройки 2.7
  • Коммунальное обслуживание 3.1
  • Социальное обслуживание 3.2
  • Бытовое обслуживание 3.3
  • Амбулаторно-поликлиническое обслуживание 3.4.1
  • Стационарное медицинское обслуживание 3.4.2
  • Дошкольное, начальное и среднее общее образование 3.5.1
  • Среднее и высшее профессиональное образование 3.5.2
  • Культурное развитие 3.6
  • Религиозное использование 3.7
  • Общественное управление 3.8
  • Обеспечение научной деятельности 3.9
  • Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях 3.9.1
  • Амбулаторное ветеринарное обслуживание 3.10.1
  • Стационарное ветеринарное обслуживание 3.10.2
  • Деловое управление 4.1
  • Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры 4.2
  • Рынки 4.3
  • Магазины 4.4
  • Банковская и страховая деятельность 4.5
  • Общественное питание 4.6
  • Гостиничное обслуживание 4.7
  • Развлечения 4.8
  • Обслуживание автотранспорта 4.9
  • Объекты придорожного сервиса 4.9.1
  • Выставочно-ярмарочная деятельность 4.10
  • Спорт 5.1
  • Природно-познавательный туризм 5.2
  • Туристическое обслуживание 5.2.1
  • Охота и рыбалка 5.3
  • Причалы для маломерных судов 5.4
  • Поля для гольфа или конных прогулок 5.5
  • Обеспечение внутреннего правопорядка 8.3
  • Курортная деятельность 9.2
  • Санаторная деятельность 9.2.1
  • Историко-культурная деятельность 9.3
  • Земельные участки (территории) общего пользования 12.0



Территориальная зона О-1 (многофункциональная общественно-деловая зона)

В пределах этой зоны обеспечены оптимальные условия для извлечения прибыли от капитальных объектов. Речь о торговле, предпринимательстве, банковской и общественной деятельности. Для общественно деловой зоны О-1 предусмотрены основные ВРИ:

  • коммунальное, бытовое и социальное обслуживание;
  • поликлиники и образовательные учреждения;
  • культурное и религиозное использование;
  • размещение рынков и магазинов;
  • развлечения, спорт, объекты связи и прочее.


К вспомогательным способам использования данной территории относят: создание складских помещений, обеспечение правопорядка в пределах зоны, коммунальные услуги, связь и спортивные учреждения.


Есть также и условно разрешенные виды: склады и объекты гражданского назначения. По каждому из них имеются свои предельные площади участков и характеристики застройки.



Территориальная зона О-2 (зона специализированной общественной застройки)

На участках, относящихся к этому виду общественной застройки, осуществляется большой разброс функций бытового и социального характера. Основная цель таких предприятий – удовлетворение потребностей жителей района. В этой зоне действуют следующие основные виды использования:

  • медицинское и социальное обслуживание;
  • бытовые и коммунальные услуги;
  • обеспечение научной деятельности;
  • земли общего пользования;
  • обеспечение соблюдения прав внутри территории;
  • историческая и культурная деятельность.


К вспомогательным видам относят: магазины, гостиницы, обслуживание автомобилей, спортивные площадки, деловое управление и т.д.


Условно допустимые виды здесь более разнообразны: магазины, банки и страховые компании, объекты гражданского значения, общественного питания и прочее. Имеются отдельные требования по содержанию транспорта, установке гаражей и т.п.



Территориальная зона О-3 (зона объектов физической культуры и массового спорта)

За массовые спортивные мероприятия и физкультуру отвечает эта общественно-деловая зона. В ее границах размещают объекты, где организуют спортивные мероприятия. Хотя основные способы использования включают также:

  • обеспечение общественного питания;
  • возможность размещения гостиниц;
  • создание причалов для небольших судов;
  • и зоны общего пользования.


В перечень вспомогательных ВРИ входят: объекты коммунального обслуживания, образовательные и просветительские учреждения, магазины, обслуживание транспорта и обеспечение правопорядка на территории зоны.


Условно допустимые виды в данном случае не так разнообразны: размещение магазинов, ведение банковской деятельности, развлечения, страхование и т.д. Отдельные требования предъявляются к открытым автостоянкам, озеленению и хранению транспорта.



Территориальная зона О-4 (зона объектов отдыха и туризма)

На участках, относящихся к данной общественно-деловой территориальной зоне, размещают объекты для организации туризма и отдыха. Помимо них предусмотрено строительство недвижимости и ведение деятельности в целях удовлетворения духовных и других потребностей отдыхающих. Исходя из этого, установлены и основные виды использования:

  • обслуживание туристов и отделения связи;
  • создание санаториев, охота и рыболовная деятельность;
  • природный туризм, курорты и общественные территории.


Среди вспомогательных способов использования: магазины, передвижное жильё, банки и страховые компании, развлечения, внутренний правопорядок и прочее.


К условно разрешенным ВРИ в пределах этой зоны относят деловое управление, обслуживание транспорта, площадки для гольфа и т.д. Наши юристы помогут определить, к какой зоне относится ваш участок, и изменят его виды использования, если потребуется.


Как изменить общественно-деловую территориальную зону земельного участка О на другую зону?

Изменение территориальной зоны участка должно быть обоснованным. Перед началом процедуры изучите градостроительную документацию и проверьте возможность установления желаемой зоны в отношении конкретного надела. Необходимо согласовать с муниципалитетом возможность перераспределения запланированной генпланом нагрузки на ваш земельный участок на другие участки, а так-же расчетную готовной инфраструктуры принять возможную дополнительную нагрузку от земельного участка из образуемой территориальной зоны. Например, при переводе в жилую зону, будет учитываться нагрузка на близлежайшие детские сады, школы, поликлиники и т.п.

Если такая возможность имеется, а вы выбрали подходящую зону, нужно:

  1. Подготовить документы и заявление;
  2. Обратиться в уполномоченные органы;
  3. Дождаться публичных слушаний;
  4. Получить решение об изменении зоны;
  5. Внести новые данные в ЕГРН.

В зависимости от ситуации этапы процедуры могут отличаться. Так, общественные слушания нужны не всегда, а информация в ЕГРН должна вноситься по инициативе органа, изменившего территориальную зону. Если данные в реестре не обновились в течение 15 дней, тогда уже заявитель подает ходатайство в Росреестр.

Особое внимание следует уделить основаниям для изменения зоны. Их указывают в заявлении и подкрепляют расчетами, заключениями экспертов и другой документацией. Обычно общественно-деловая территориальная зона меняется на другую для повышения экономической выгоды и эффективности использования участка. Такие причины должны быть обоснованы и подкреплены фактами.

Помимо заявки и расчетов, к обращению прикладывают:

  • ситуационный план участка;
  • схему планируемой застройки;
  • бумаги на территорию;
  • подтверждение прав на землю.

Все это направляют в местный муниципалитет или Городскую комиссию в Москомархитектуре (зависит от места нахождения участка).

Для изменения территориальной зоны потребуется около 6 месяцев. Точные сроки зависят от ситуации и наличия опыта в подобном вопросе. Юристы компании Геобюро сократят время изменения территориальной зоны и обеспечат положительный ответ по заявке.


Как изменить ВРИ внутри территориальной зоны О?

Начинать изменение вида разрешенного использования надо с уточнения градостроительных регламентов конкретной территориальной зоны. Так вы сможете убедиться, что ВРИ точно изменят. Кроме того необходимо:

  • узнать, утверждены или нет правила застройки и землепользования;
  • к какой территориальной зоне относится участок (О-1, О-2, О-3 и т.д.).

Официальную информацию по участку можно получить в местной администрации (отдел архитектуры и градостроительства). Затем нужно выбрать подходящий вид использования из перечня видов, относящихся к определенной территориальной зоне.

  • При изменении ВРИ на другой основной вид, указанный в правилах землепользования и застройки для данной территориальной зоны, перевод происходит в заявительном порядке. Получить отказ можно при наличии обременений, вхождении земельного участка в различные охранные зоны.
  • При изменении ВРИ на условно разрешенный основной вид, указанный в правилах землепользования и застройки для данной территориальной зоны, перевод происходит в согласовательном порядке. Назначаются общественные слушания, проводится тщательный анализ на соблюдение градостроительных регламентов, вхождения участка в ЗОУИТ и охранные зоны, производится согласование с собственниками линейных объектов.

Когда подготовительный этап процедуры пройден, можно переходить к непосредственному изменению ВРИ.

  1. Необходимо составить заявление, где указывается цель изменения вида использования, обоснование такого действия и информация об участке.
  2. К нему прикрепляют удостоверение личности или документы на юридическое лицо, правоустанавливающие бумаги на участок, выписку из ЕГРН и прочую документацию (ГПЗУ, договор аренды и т.д.).
  3. Обращение и пакет бумаг направляют в уполномоченный орган. В Москве это Департамент городского имущества, в области – Комитет по архитектуре и градостроительству. В некоторых ситуациях заявление сразу подают в Росреестр.
  4. Если требуются публичные слушания, уполномоченный орган организует их, а по результатам выносит решение. Если они не нужны, ответ дают, основываясь на приведенных в заявлении причинах изменения ВРИ.

В результате корректировки вносятся в ПЗЗ и градостроительные документы. Новые данные появляются и в ЕГРН. Успех процедуры зависит от того, насколько веские основания смены вида использования вы привели. Имеет значение и соблюдение этапов процедуры. Чтобы процедура смены ВРИ прошла без задержек и отказов, обратитесь за консультацией к юристам нашей компании.


Общественно-деловая зона О


Изменение территориальной зоны и ВРИ Вашего земельного участка!

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!