Задать Вопрос

+7 (495) 220-99-73

г. Москва, Кочновский проезд, дом 4, корпус 2

Консультация Земельного юриста

Помощь по изменению зонирования и видов разрешенного использования земельных участков. Получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Оспаривание отказов государственных органов.

Получите консультацию земельного юриста прямо сейчас, БЕСПЛАТНО!

Территориальные зоны Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4

Наши земельные юристы помогут установить или изменить территориальные зоны Ж-1, Ж-2, Ж-3 и Ж-4 жилой застройки, изменить ВРИ вашего участка. К ним относят отдельные участки, в отношении которых градостроительными документами определены границы. А в регламентах, касающихся этих зон, обозначены сферы использования наделов.


Территориальные зоны Ж - жилые зоны, регламентированные Градостроительным кодексом РФ статья 35, предназначенные для застройки индивидуальными жилыми домами, домами блокированной застройки, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными многоквартирными домами.

Внимание! Количество и состав территориальных зон устанавливаются правилами землепользования и застройки района, поселения, городского округа, межселенной территории. Для уточнения действующих в отношении Вашего земельного участка градостроительных регламентов обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!



Создание территориальных зон – это сложная процедура градостроительного планирования. В процессе важно учитывать всю градостроительную документацию: планы развития города, положение текущей застройки, функциональный план населенного пункта, ПЗЗ, зоны с особыми условиями использования территории. Мы соберем нужные бумаги, проведя процедуру быстро и с гарантией положительного результата.


Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через суд) - от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через ППТ) - от 200000 рублей.


В зонах, отмеченных буквой «Ж», допускается возведение индивидуального жилья, малоэтажных и блоковых строений, а также многоэтажных домов. Здесь можно строить и вспомогательные объекты (школы, поликлиники, парки и прочее). Так в зоне Ж-1 можно возводить малоэтажные здания, а в Ж-2 – еще и среднеэтажные дома. Ж-3 предусматривает смешанный тип застройки.


Какие виды разрешенного использования есть в территориальной зоне Ж?

Данная территориальная зона предназначена для застройки жилыми объектами различной этажности. Существует несколько вариантов зоны Ж, и у каждой имеет собственное цифровое обозначение. Территориальные зоны Ж-1 - Ж-4 отличаются плотностью застройки - от индивидуального жилищного строительтсва, до многоэтажных домов. Жилые зоны допускают строительство объектов коммерческого, бытового, социального назначения. Для каждой жилой зоны предусмотрены собственные виды разрешенного использования.

  • Территориальная зона Ж-1: ИЖС (остальное в уловно-разрешенных видах);
  • Территориальная зона Ж-2: Блокированная застройка и малоэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;
  • Территориальная зона Ж-3: Среднеэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;
  • Территориальная зона Ж-4: Многоэтажное строительство, объекты коммерческого и социального назначения;

Особенностью территориальных зон Ж-2 - Ж-4 является возможность присвоения земельному участку сразу нескольких основных видов разрешенного использования. Например - жилой дом + магазин + ресторан.

Внимание! В правилах землепользования и застройки некоторых муниципальных образований территориальные зоны Ж-2 - Ж-4 объединяют в отдельную зону многоквартирной жилой застройки, Ж-1 - Ж-2 объединяют в зону застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.


Наименование ВРИ / Типовая зона Ж / Код (числовое обозначение ВРИ):

  • Для индивидуального жилищного строительства (Ж-1) 2.1
  • Для ведения личного подсобного хозяйства (Ж-1) 2.2
  • Ведение огородничества (Ж1-Ж2) 13.1
  • Объекты гаражного назначения (Ж-1) 2.7.1
  • Блокированная жилая застройка (Ж-2) 2.3
  • Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (Ж-2) 2.1.1
  • Среднеэтажная жилая застройка (Ж-3) 2.5
  • Многоэтажная жилая застройка (Ж-4) 2.6
  • Объекты гаражного назначения (Ж1-Ж4) 2.7.1
  • Коммунальное обслуживание (Ж2-Ж4) 3.1
  • Социальное обслуживание (Ж2-Ж4) 3.2
  • Бытовое обслуживание (Ж2-Ж4) 3.3
  • Амбулаторно-поликлиническое обслуживание (Ж2-Ж4) 3.4.1
  • Дошкольное, начальное и среднее общее образование (Ж2-Ж4) 3.5.1
  • Культурное развитие (Ж2-Ж4) 3.6
  • Религиозное использование (Ж2-Ж4) 3.7
  • Амбулаторное ветеринарное обслуживание (Ж2-Ж4) 3.10.1
  • Деловое управление (Ж2-Ж4) 4.1
  • Рынки (Ж2-Ж4) 4.3
  • Магазины (Ж2-Ж4) 4.4
  • Общественное питание (Ж2-Ж4) 4.6
  • Гостиничное обслуживание (Ж2-Ж4) 4.7
  • Обслуживание автотранспорта (Ж2-Ж4) 4.9
  • Спорт (Ж2-Ж4) 5.1
  • Обеспечение внутреннего правопорядка (Ж2-Ж4) 8.3
  • Историко-культурная деятельность (Ж2-Ж4) 9.3
  • Общее пользование водными объектами (Ж2-Ж4) 11.1
  • Земельные участки (территории) общего пользования (Ж2-Ж4) 12.0

Условно разрешенные и вспомогательные виды необходимо смотреть в утвержденных правилах землепользования и застройки. Полный перечень ВРИ по каждой зоне есть в Классификаторе.



Территориальная зона жилой застройки Ж-1

Зона индивидуального жилищного строительства. В этой зоне допускается строительство жилых кварталов с домами, предусматривающими проживание одной семьи. К основным видам использования (ВРИ) относят:

  • размещение частного жилья с приусадебными участками;
  • создание коммуникаций и объектов инженерного обеспечения.


Среди условно допустимых ВРИ можно выделить: детские сады, школы, магазины (если здание стоит отдельно), прачечные и аптеки, парки, поликлиники, обслуживающие предприятия и площадки для спорта.


Перечень довольно обширный. Он включает все возможные организации, необходимые для обслуживания жилой застройки. Но есть здесь и вспомогательные виды использования. К примеру, хозяйственные конструкции, огороды, скважины, бани и прочее. Предусмотрены для зоны и предельно возможные характеристики: минимальная площадь надела, расстояние от одной границы до другой и т.д.



Территориальная зона жилой застройки Ж-2

Зона блокированной застройки и малоэтажного строительства. В этой зоне возводят дома на несколько квартир. Их максимальная высота – четыре этажа. Это предусмотрено основными видами использования. Также к ним относят:

  • блокированные здания с территорией возле дома;
  • малоэтажная многоквартирная жилая застройка;
  • магазины и рынки;
  • административные здания;
  • объекты для обслуживания жителей района;
  • гостиницы и детские учреждения;
  • школы, спортивные залы, дома культуры;
  • библиотеки, отделения связи, аптеки.


В перечень условных ВРИ входят: общежития, индивидуальное жильё, поликлиники, торговые комплексы, рынки, ветеринарные лечебницы и прочее. Среди вспомогательных видов: детские и спортивные площадки, автомобильные стоянки, гаражи, скверы, бульвары и остальное.



Территориальная зона жилой застройки Ж-3

Зона среднеэтажного строительства. В пределах этой зоны предусмотрено возведение среднеэтажных строений смешанного типа. Здесь размещают объекты не выше восьми этажей и с обширным перечнем обслуживания для местного населения. Но можно возводить и другие здания. Перечень основных ВРИ:

  • среднеэтажная жилая застройка;
  • магазины и рынки;
  • парки и площадки для спорта;
  • начальные и средние школы;
  • обслуживающие предприятия;
  • организация здравоохранения;
  • кафе, закусочные и прочее.


Условно допустимые виды – это офисы, размещенные на первом и втором этажах жилых домов, либо в отдельных зданиях. Также к ним относят местные торговые центры, резервуары для воды, индивидуальные гаражи, автомойки и другие виды строений. Есть здесь и вспомогательные ВРИ (парковки, пожарные гидранты и т.д.).



Территориальная зона жилой застройки Ж-4

Зона многоэтажного строительства. Высота жилых строений девять и более этажей. Помимо них допускается возведение других объектов, отвечающих требованиям градостроительных регламентов. Также в основные виды включены:

  • многоэтажная жилая застройка;
  • магазины и рынки;
  • бытовая сфера обслуживания;
  • учреждения культурного развития;
  • спортивные виды деятельности;
  • организация здравоохранения и т.д.


К условным видам относят религиозное использование земель, предпринимательство, размещение складов и обслуживание автотранспорта. А вспомогательные виды – это отдельно стоящие гаражи (владельцы – люди с инвалидностью), гостевые автомобильные стоянки, хозяйственные площадки и прочее.


Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне Ж?

Изменение вида разрешенного использования внутри территориальной зоны Ж возможно на один из основных ВРИ, условно разрешенный ВРИ, либо с присвоением дополнительного ВРИ.

  1. Если выбор стоит между основными видами, обозначенными в правилах землепользования и застройки, достаточно указать в заявлении текущий и желаемый ВРИ. Перевод осуществляется в заявительном порядке. Помешать переводу могут наличия обременений, ограничения по плотности застройки, вхождение земельного участка в различные охранные зоны.
  2. Присвоение дополнительного ВРИ, указанного в действующих ПЗЗ, производится в согласовательном порядке, с соблюдением преобладания пятна застройки основного ВРИ над объектом, планируемым к размещению с дополнительным ВРИ (дом + капитальный гараж). Необходимо провести предварительное согласование в комитете по архитектуре.
  3. Присвоение условно-разрешенного вида использования производится в согласовательном порядке, с проведением общественных слушаний, с одобрения собственников соседних участков. Будет проводится тщательный анализ на соблюдение градостроительных регламентов, ЗОУИТ, охранные зоны, потребуется согласование с собственниками линейных объектов.

В качестве основания для изменения ВРИ на условно-разрешенный вид использования, может послужить экономическая обоснованность. К примеру, собственник желает построить на участке торговый центр. Чтобы наделу присвоили соответствующий вид использования, надо сослаться на активный рост новых жилых домов в районе и, как следствие, нехватку торговых точек для населения.

Помимо обоснования и ходатайства в уполномоченные органы, для изменения вида разрешенного использования в территориальной зоне Ж потребуется:

  • удостоверение личности заявителя;
  • либо документы на организацию;
  • подтверждение прав на участок;
  • выписка из ЕГРН или договор аренды;
  • ГПЗУ с информацией о наделе.

Перед составлением заявки нужно узнать текущий вид использования и проверить землю на наличие ограничений или запретов.

В столице ходатайство и документы подаются Департамент городского имущества Москвы. В области обращение подается в Комитет архитектуры и градостроительства местного муниципалитета. По результатам рассмотрения выносят ответ, и если изменение вида использования одобрили, новые данные заносятся в ЕГРН. Доверив сбор документов и подачу обращения в уполномоченные органы нашим юристам, вы получаете гарантию положительного решения.


Как перевести свой земельный участок в территориальную зону Ж?

Изменение территориальной зоны предполагает корректировку ген. плана и правил землепользования и застройки. В этих целях подается обращение в уполномоченные органы (местный муниципалитет или Городская комиссия в Москомархитектуре). В заявлении необходимо привести обоснование таких изменений:

  1. Территориальная зона меняется, чтобы повысить эффективность использования участка или недвижимости – представьте факты неэффективности земли в текущем состоянии, прикрепите соответствующие расчеты.
  2. Собственнику участка причиняется вред – надо детально разобрать все аспекты такового (снижение стоимости надела, удешевление объектов недвижимости и прочее).

Основания могут быть и другими. Например, заявитель приобрел участок, планируя возвести на нем многоквартирный дом, но текущая территориальная зона позволяет строить только парковки и прочие аналогичные объекты. Доказав целесообразность строительства жилого дома, вы убедите комиссию изменить действующую зону.

При внесении изменений в правила застройки, уполномоченные органы стараются соблюдать баланс между интересами собственников и публичными интересами. Когда смена территориальной зоны приведет к развитию территории, провести ее будет легче. Иногда процедура требует организации публичных слушаний, в других ситуациях решение принимает глава местного муниципалитета.

Мотивированный ответ дается на основании полученных документов и ходатайства. К обращению надо прикрепить:

  • ситуационный план, где отмечены границы вашего участка и имеющиеся на нем объекты недвижимости;
  • документацию на землю, включая выписку из ЕГРН, договор аренды или иное подтверждение прав;
  • схему планируемой застройки, где обозначены места размещения объектов и их экономические показатели.

На рассмотрение обращения может уйти до двух месяцев. Юристы Геобюро помогут с переводом Вашего земельного участка в территориальную зону Ж.


Как изменить территориальную зону земельного участка Ж-1 – Ж-4 на другую зону Ж?

Когда действующая территориальная зона не позволяет строить необходимые объекты недвижимости или вести определенную деятельность, надо обратиться в органы власти за ее изменением. В Москве заявление подается в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. В области изменением территориальных зон занимаются местные власти (глава муниципалитета).

Для смены зоны Ж-1 - Ж-4 на другую, но в пределах территориальной зоны Ж, потребуются серьезные основания:

  • по ошибке участок разместили в двух различных зонах, из-за чего невозможно получить разрешение на строительство или иным образом использовать землю;
  • выбранная зона предусматривает ведение деятельности (как правило, коммерческой), но действующая зона ограничивает таковую;
  • использовать участок в новой территориальной зоне было бы выгоднее (улучшится комплексное развитие района, повысится эффективность пользования землей и т.д.).

Причины перевода надела из одной зоны в другую должны быть детально проработаны. Их указывают в заявлении, прикрепленная же документация должна содержать доказательства необходимости изменения зоны. В этих целях можно обратиться в экспертные организации для проведения расчетов.

Чаще всего, собственники обращаются за изменением территориальных зон Ж-1 на Ж-2, Ж-2 на Ж-3, Ж-3 на Ж-4 т.е. с целью извлечения коммерческой выгоды увеличивают плотность застройки. Увеличению плотности застройки может мешать отсутствие необходимой для проживания инфраструктуры - нагрузки на детские сады, школы, поликлиники и т.д. Иногда, для преодоления данного ограничения, зайстройщики, берут на себя дополнительные обязательства по строительству социально значимых объектов.

В остальном процедура изменения территориальной зоны стандартная:

  1. заявление подается в уполномоченный орган;
  2. создается проект изменений ПЗЗ;
  3. проводятся публичные слушания (если требует ситуация);
  4. проект и рекомендации рассматривает глава администрации;
  5. выносится решение и обновленные данные вносят в ЕГРН.

Юристы нашей компании пройти предварительные согласования, помогут составить обоснованное заявление и переведут надел в подходящую территориальную зону.


Территориальная зона Ж


Дополнительные материалы:

Изменение разрешенного использования земельных участков - услуги

Изменение категории земельных участков - услуги


Изменение территориальной зоны Ж и разрешенного использование Вашего участка!

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!